על מה חשוב להקפיד לפני רכישת דירה?
הנה 10 דברים שחשוב להקפיד עליהם לפני רכישת דירה, לפי סוכן הנדל"ן שי שטרן, כפי שפורסמו במגזין "ברנז'ה" ביוני 2014:
1. תקציב מדוייק ב-100% - הכנסו לבנק למשכנתאות וודאו מהו התקציב האמיתי העומד לרשותכם צורך קניית דירה. אל תסתמכו על מחשבוני אינטרנט, היפגשו עם נציג לפחות פעם אחת וקבלו אישור עקרוני למשכנתא.
2. הגדרה ברורה של צרכים מול רצונות - הגדירו במדוייק מהם הצרכים שלכם בנכס החדש , על מה לא תוכלו להתפשר ומהם הרצונות שתשמחו שיהיו, אך תוכל להתפשר עליהם. הגדרה נכונה תעשה את התיווך בין כמיהת הלב להחלטה הרציונלית.
3. חישוב של הוצאות נלוות לרכישה - יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות כמו מס רכישה במקרים מסוימיים, עלות עורך דין, עמלת תווך ועוד. חשבו את מסגרת ההוצאות הנלוות והשאירו כ-10% ממחיר הנכס הנרכש כסף זמין בצד.
4. החשפו למקסימום נכנסים פוטנציאלים - נתון לשיקולכם, אך לעתים משתלם לגשת למשרד תווך שיציג בפניכם את מלוא מאגר הדירות הפוטניאלי עבורכם. ישנה אמנם עלות, אך הזה מגדיל את הסיכוי שתמצאו את נכס חלומותיכם.
5. תחבורה - נוחות הגישה לנכס שאתם מעוניינים בו חשובה לא פחות מאלמנטים אחרים אותם בדרך כלל נוהגים לבדוק. בדקו האם קיימים שירותי תחבורה ציבורים נוחים וטובים עבור הילדים, האם יש נגישות נוחחה בשעות עומס, האם יש הסדרי חנייה נוחים וכיו"ב.
6. בנייה עתידית - תכניות בנייה עתידיות עלולות להשפיע על הנוף אותו אתם רואים כרגע מהנכס בו אתם מעוניינים. מאחר וכיום נהוגה בעיקר בנייה לגובה והגבההת בניינים דרך תמ"א 38, כדאי לבצע את כל הבדיקות האפשריות לגבי בנייה עתידית באזור המבוקש.
7. קנייה ומכירה - זכרו שלא בטוח שבנכס אותו אתם קונים תשארו לתמיד. ייתכן שהוא מתאים למצבכם בחיים כרגע וייתכן מאוד שבהמשך תרצו להתקדם הלאה לדירה גדולה יותר, איזור אחר או כל שיקול אחר. קחו זאת כחשבון בתהליך קבלת ההחלטות.
8. חישוב נכון - רובנו לא רוצים לצאת בתחושה שנוצלנו, או מה שנקרא בארץ "יצאנו פראיירים". יש לקחת בחשבון שככל שיש ויותר מתעניינים בנכס ערכו יעלה וחבל בדרך כלל להפסידו בגלל כמה אלפי שקלים שבדרך כלל יחזירו את עצמם עם עליית ערך הנכס.
9. עורך דין עם התמחות בנדל"ן - תפקידו של עורך דין המתמחה בנדל"ן הינו קריטי להגנת זכויות הקונה הן במהלך ברכישה והן במימושה לאורך תקופה שיכולה להיות לא קצרה. מומלץ להשתמש בעו"ד המכיר היטב את עולם החוזים, מה יעזור לכם לעבור את התהליך בשקט נפשי.
10. הערכה מחמירה לשיפוץ - במקרים רבים, בעיקר בעת רכישת דירה מיד שנייה, יש צורך (או רצון) בשיפוץ. קונה חכם יבקש הצעת מחיר לשיפוץ עוד לפני רכישת הנכס, וזאת על מנת לתכנן את התקציב שלו נכון. קונה חכם אף יותר יודע שהשיפוץ ייעלה בסופו של דבר יותר מהצעת המחיר שניתנה לו, ועל כן מכין לעצמו טווח בטחון תקציבי. שיפוץ יכול לחולל פלאים בנכס ולשנות לחלוטין את חווית המגורים - חשוב שנוודא את היכולת שלנו לבצע שיפוץ מתאים בתקציב הנכון ביחס המחיר לנכס.
הנה 10 דברים שחשוב להקפיד עליהם לפני רכישת דירה, לפי סוכן הנדל"ן שי שטרן, כפי שפורסמו במגזין "ברנז'ה" ביוני 2014:
1. תקציב מדוייק ב-100% - הכנסו לבנק למשכנתאות וודאו מהו התקציב האמיתי העומד לרשותכם צורך קניית דירה. אל תסתמכו על מחשבוני אינטרנט, היפגשו עם נציג לפחות פעם אחת וקבלו אישור עקרוני למשכנתא.
2. הגדרה ברורה של צרכים מול רצונות - הגדירו במדוייק מהם הצרכים שלכם בנכס החדש , על מה לא תוכלו להתפשר ומהם הרצונות שתשמחו שיהיו, אך תוכל להתפשר עליהם. הגדרה נכונה תעשה את התיווך בין כמיהת הלב להחלטה הרציונלית.
3. חישוב של הוצאות נלוות לרכישה - יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות כמו מס רכישה במקרים מסוימיים, עלות עורך דין, עמלת תווך ועוד. חשבו את מסגרת ההוצאות הנלוות והשאירו כ-10% ממחיר הנכס הנרכש כסף זמין בצד.
4. החשפו למקסימום נכנסים פוטנציאלים - נתון לשיקולכם, אך לעתים משתלם לגשת למשרד תווך שיציג בפניכם את מלוא מאגר הדירות הפוטניאלי עבורכם. ישנה אמנם עלות, אך הזה מגדיל את הסיכוי שתמצאו את נכס חלומותיכם.
5. תחבורה - נוחות הגישה לנכס שאתם מעוניינים בו חשובה לא פחות מאלמנטים אחרים אותם בדרך כלל נוהגים לבדוק. בדקו האם קיימים שירותי תחבורה ציבורים נוחים וטובים עבור הילדים, האם יש נגישות נוחחה בשעות עומס, האם יש הסדרי חנייה נוחים וכיו"ב.
6. בנייה עתידית - תכניות בנייה עתידיות עלולות להשפיע על הנוף אותו אתם רואים כרגע מהנכס בו אתם מעוניינים. מאחר וכיום נהוגה בעיקר בנייה לגובה והגבההת בניינים דרך תמ"א 38, כדאי לבצע את כל הבדיקות האפשריות לגבי בנייה עתידית באזור המבוקש.
7. קנייה ומכירה - זכרו שלא בטוח שבנכס אותו אתם קונים תשארו לתמיד. ייתכן שהוא מתאים למצבכם בחיים כרגע וייתכן מאוד שבהמשך תרצו להתקדם הלאה לדירה גדולה יותר, איזור אחר או כל שיקול אחר. קחו זאת כחשבון בתהליך קבלת ההחלטות.
8. חישוב נכון - רובנו לא רוצים לצאת בתחושה שנוצלנו, או מה שנקרא בארץ "יצאנו פראיירים". יש לקחת בחשבון שככל שיש ויותר מתעניינים בנכס ערכו יעלה וחבל בדרך כלל להפסידו בגלל כמה אלפי שקלים שבדרך כלל יחזירו את עצמם עם עליית ערך הנכס.
9. עורך דין עם התמחות בנדל"ן - תפקידו של עורך דין המתמחה בנדל"ן הינו קריטי להגנת זכויות הקונה הן במהלך ברכישה והן במימושה לאורך תקופה שיכולה להיות לא קצרה. מומלץ להשתמש בעו"ד המכיר היטב את עולם החוזים, מה יעזור לכם לעבור את התהליך בשקט נפשי.
10. הערכה מחמירה לשיפוץ - במקרים רבים, בעיקר בעת רכישת דירה מיד שנייה, יש צורך (או רצון) בשיפוץ. קונה חכם יבקש הצעת מחיר לשיפוץ עוד לפני רכישת הנכס, וזאת על מנת לתכנן את התקציב שלו נכון. קונה חכם אף יותר יודע שהשיפוץ ייעלה בסופו של דבר יותר מהצעת המחיר שניתנה לו, ועל כן מכין לעצמו טווח בטחון תקציבי. שיפוץ יכול לחולל פלאים בנכס ולשנות לחלוטין את חווית המגורים - חשוב שנוודא את היכולת שלנו לבצע שיפוץ מתאים בתקציב הנכון ביחס המחיר לנכס.
