שלום,
נראה שכבר הכרתם את אאוריקה. בטח כבר גיליתם כאן דברים מדהימים, אולי כבר שאלתם שאלות וקיבלתם תשובות טובות.
נשמח לראות משהו מכם בספר האורחים שלנו: איזו מילה טובה, חוות דעת, עצה חכמה לשיפור או כל מה שיש לכם לספר לנו על אאוריקה, כפי שאתם חווים אותה.
»
«
איך לארגן נכון בית קטן או דירה קטנה?
לארגון מיטבי של דירה קטנה או דירת חדר עשו כך:
1. השתמשו ברהיטים קלים ודו-שימושיים, כגון:
כורסא שהופכת מיטה
ספה שנפתחת לשינה זוגית
שידה שנפתחת לשולחן כתיבה
מיטה זוגית עם איחסון תחתון או מתקפלת לקיר
שולחנון המותקן על הקיר ונפתח רק לאוכל או כתיבה מזדמנת (אלא אם אתם עובדים הרבה בבית ואז כדאי להשתמש בשולחן עם משטח זכוכית, שמשאיר את המרחב פתוח ו"מגדיל" את החדר).
שולחן קפה שמאחסן דברים
מושבי סלון שהם שידות רוחביות
2. אמצעי איחסון חכמים, כגון:
קופסאות איחסון מרובעות - עם גלגלים או בלי בהתאם למיקומן
כוורות שמהוות מעין "קיר תוחם" בין אזורים ובו זמנית חללי איחסון וספריות
פינות ישיבה בנויות או חופשיות שנפתחות לחללי איחסון
ניצול נישות וחללים מתים למיקום ארונות וקופסאות
ניצול חללי מדרגות לספריות וארונות בתכנון של נגר
3. אשליה של גודל בחדר אפשר להשיג בעזרת:
וילונות שקופים
רהיטים על רגליים
תאורה הפונה כלפי התקרה
הרבה מראות
צביעה בצבע לבן של התקרה ואחד הקירות בצבע חזק. בכל מקרה לא בוהק מדי.
4. במידה שיש אפשרויות שיפוץ מבנה (אם המקום שלכם) כדאי לשקול הגדלת חלונות והחלפה לחלונות שקופים ללא תריסים.
5. עברו לדלתות הזזה (לחדרים, חלונות, ארונות) שחוסכות הרבה מקום
6. ריהוט נמוך מתחת לחלונות ינצל את המקום אך עדיין יאפשר זרימה ומראה פתוח
7. אם הדירה שייכת לכם וניתן לעשות בה שיפוץ, הרי שבמקרים רבים ניתן להתקין "גלריה" שתאפשר מעין "קומה" נוספת בחדר - לשינה למשל - כשמתחתיה ניתן להתארגן לפעילות מרווחת בשעות היום (אם ניתן להנמיך את הרצפה בעזרת חפירה וריצוף נמוך זה יכול להפוך את המקום לנוח במיוחד ואתם מרויחים גודל נטו בהשקעה לא גדולה).
8. מומלץ לארגן את פינת הישיבה והמיטה כך שיפנו אל החלון.
9. אוהבים טלוויזיה? מקמו אותה על בסיס מסתובב כך שתוכלו להפנות אותו אל המיטה ואל ה"סלון".
10. במידה והדירה מאפשרת, ניתן להציב במרכזה ארון או כוננית גדולה, כדי לתחום בין חללי השינה והאירוח וגם להרויח חללי איחסון.
11. במקרים חמורים במיוחד (דירה ממש זעירה ואתם סטודנטים תפרנים..) ניתן להשתמש באותו כיור לשטיפת כלים ופנים.
על מה להקפיד כשלוקחים משכנתה?
איך למכור נכס בצורה נכונה ומוצלחת?
בכדי למכור נכס בצורה טובה יש להקפיד על 7 הדברים הבאים:
1. לערוך רישום לגבי תכנית מכירת הנכס, אפשרויות המימון השונות ואיסוף נתונים לגבי קנייתו.
2. יש לאסוף את המידע הרלוונטי לגבי מסים והיטלים בכדי לא להיות מופתעים, ניתן להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום.
3. חשוב לעשות תמחור נכון לנכס, רבים מהקונים עושים השוואות מחירים ומגיעים מוכנים לשלב הקנייה.
4. פרסמו את הנכס למכירה רק בשלב בו אתם באמת מתכוונים למכור אותו, כמה שיותר זמן שהוא יהיה בשוק, כך ירד העניין בו.
5. שווקו את הנכס בצורה אינטנסיבית וחכמה - תוך שימוש באמצעים שונים כמו אינטרנט, שלטים, מקומונים, עיתונים, חברים ועוד בהם בנוסף לכיתוב יהיו צילומים או צילומי וידאו.
6. יחס רציני לקונים - התייחסו לקונים הפוטנציאליים ברצינות, נסו להבין עד כמה הם באמת מעוניינים בנכס, קחו מהם פרטים ועקבו אחרי התעניינותם.
7. ערכו משא ומתן מקצועי ככל האפשר - על מנת להימנע מטעויות קריטיות. אפשר להיעזר בעורכי דין או סוכני נדל"ן המתמחים בתחום.
האם כדאי להשקיע בקניית נכס בחו"ל?
אם אתה אדם מהישוב ולא משקיע מנוסה ובעל הון פנוי ואם שכנעו אותך הפרסומים והפרוספקטים המפוארים אודות דירות שמשלמות את עצמן ועוד מותירות לך הכנסה פנויה במנהטן וטורונטו ואיפה לא אז היזהר.
לעתים קרובות מדובר בחברות עם משרדי פאר ואנשי מכירות מפוארים שכשבודקים מה עומד מאחרי העסקאות המדהימות שלהם מגלים תרמיות במקרה הרע ועסקאות רעות במקרה הטוב (דירות שתוכל לקנות במחיר זול פי כמה אם תגיע למשרד המכירות שבאתר). שכר הדירה שהם מבטיחים לא ראלי והשנתיים הראשונות נגמרות מהר אבל המשכנתה שהיא לשנים רבות עלולה להשאיר אותך עם חובות אדירים, בלי דירה ובלי החסכונות שהשקעת בקניה בגלל שאין שוכרים, שאין הכנסה חודשית והכל מתמוטט מול ההתראות של הבנק שאפילו עברית לא מדבר.
עזוב - קנה לך דירה בארץ ותהיה בריא! באמת.
מהם עשרת הכללים החשובים ביותר לקראת שיפוץ?
1. חישוב נכון של התקציב - יש לקחת בחשבון חריגות בשל בעיות לא צפויות ועוד חריגות בשל תכניות "מתגלגלות", כאלה שלא תוכננו מראש, אך התגלו כרצויות במהלך השיפוץ. בדר"כ יש להשאיר כ-20% יותר מהתקציב שתוכנן מראש לשיפוץ.
2. בחרו קבלן טוב - הקפידו לקבל המלצות על הקבלנים מכמה וכמה לקוחות, להשוות הצעות מחיר ובגדול לעשות בחירה קפדנית מאוד ולבחור קבלן ישר ומקצועי.
3. ערכו חוזה עבודה - על תסתמכו רק על סיכומים כלליים עם הקבלן, עגנו הכל בחוזה כתוב הכולל כתב כמויות מפורט. הדבר מונע טעויות וחלוקי דעות.
4. יש לוודא שלקבלן ולעובדיו יש אישורי עבודה וכיסוי ביטוחי, דבר החשוב במקרה שאם מי מהם נפגע בזמן העבודה יהיה לכך כיסוי.
5. יש לוודא שימוש בחומרים איכותיים ומתאימים לצורכי השיפוץ - במידה ואינכם בטוחים היעזרו בחוות דעת חיצוניות על החומרים וטיב העבודה.
6. שלמו בפעימות - חלקו את התשלום לשלוש או ארבע פעמים ובכל מקרה אל תשלמו הכל מראש והקפידו תמיד, עד סיום העבודה שחלק מהכסף יישאר אצלכם. שלמו את התשלום האחרון רק כשהכל הסתיים לשביעות רצונכם.
7. סכמו מראש על מחיר התוספות - בכדי למנוע ויכוחים ומחלקות ערכו רשימה של התוספות עם המחירים כשגם אתם וגם הקבלן חתומים עליהם. במידה ותוספת כלשהי גורמת לאיחור בלוחות הזמנים יש לחתום גם על כך.
8. וודאו מי אחראי על איזה תחום - יש לוודא בדיוק מהו תחום האחריות של הקבלן ומה שלכם כדי למנוע אי הבנות.
9. הודיעו לשכנים על תאריכי השיפוץ והתנצלו מראש על רעש ולכלוך, כמו כן סכמו עם הקבלן מראש את כללי העבודה בשטחים המשותפים עם השכנים.
10. היו נוכחים בבית בעת השיפוץ - לפחות אחד מבעלי הדירה צריך להיות בבית מדי יום ולוודא שהעבודה זורמת כמתוכנן.
איך למצוא שוכרים לדירה? איך להגדיל את סיכויי הדירה להשכרה מהירה?
איך לקנות נכס בבטחון?
קניה נכונה של נכס תהיה באמצעות הקפדה על השלבים הבאים:
1. בדקו את ייעודו של הנכס ברשות המקומית, למניעה של מכירת נכס כסוג נכס אחר (מחסן כדירה, מבנה תעשיה כמקום מגורים, דירה מפוצלת שאינה חוקית וכדומה).
2. העברת תשלום ראשון בזמן רישום הערת אזהרה בטאבו
3. זהו בוודאות את המוכר כאדם הרשום בנסח טאבו
4. בצעו בדיקה בנסח הטאבו וברשם המשכונות, שהנכס נקי מעיקולים ושיעבודים כלשהם.
5. במקרה של ייפוי כוח יש לוודא שתוקפו הוא נוטריוני (כלומר, נוטריון חתום עליו)
הטיפ נערך בין השאר על בסיס מאמר בעיתון "כלכליסט" מה-26 בנובמבר 2008
על מה להקפיד בקניית קרקע חקלאית להשקעה?
הנה 7 טיפים לקניית קרקע חקלאית להשקעה:
1. בירור בוועדה המקומית לתכנון ובנייה - רק הוא יספק מידע אמין ואמיתי לגבי הקרקע. ודאו שקיימת היתכנות תכנונית לשינוי הייעוד על פי תכניות המתאר הארציות או המחוזיות.
2. רק קרקע פרטית - קרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל לא תזכה את החוכר בחלק מההשבחה אם יהיה שינוי ייעוד.
3. בלמי הפשרה - הימצאות קרובה של מתקן בטחוני תהפוך את הסיכוי להפשרה לאפסי. גם הערות אזהרה בטאבו להימצאות אתר עתיקות, רשות הגנים הלאומיים ועוד. הכרחי לוודא!
4. הוצאות גבוהות - היטל השבחה ומס שבח מקרקעין, כמו הוצאות נוספות שנלוות לא פעם לרכישת קרקעות כאלה, מגיעים לא פעם לסכומים נכבדים של מאות אלפי ש"ח.
5. טווחי זמן - קחו בחשבון את פרק הזמן האפשרי עד להפשרה. אם ההשקעה היא מכסף שאתם צריכים ב-10 השנים הקרובות - הימנעו!
6. הפקעות - חשוב לזכור שלא פעם מופקעים חלק משטחי הקרקע לטובת הציבור בעת ההפשרה. זה הימור כי זה הפסד ממשי. הפקעה של עד 40% היא ללא פיצוי!
7. היטלים גבוהים בהפשרה - אם עולה ערך הקרקע יש היטל השבחה של 50% מערך הקרקע, היטל פיתוח, היטל שטחים ציבוריים ומיסים ממשלתיים.
הנה סרטון שמסביר על קרקעות חקלאיות לקנייה:
https://youtu.be/trXif5YQ7Kw
והמלצות המומחים:
https://youtu.be/WDIsfHAnTs8
מה לעשות כדי להצליח למכור דירה?
הנה 7 דברים חשובים שיש להקפיד עליהם לפני מכירת דירה:
1. להחליט על מחיר סביר - מחיר גבוה מדי ירחיק קונים פוטנציאליים כמו גם מתווכים וייתכן ויוביל אתכם בסופו של דבר להורדה גדולה במחיר לאחר זמן כי הנכס לא יימכר.
2. פרסמו פרטים נכונים על הדירה - ניסיונות לייפות את מצבה של הדירה או המיקום שלה לא יעלו יפה, מאחר וסופו של דבר הקונה יראה במה דברים אמורים.
3. עגלו פינות - מתנו את התיאורים על חסרונותיה של הדירה, מבלי לשקר כמובן, פשוט אל תבליטו אותם.
4. התייעצו עם מעצב פנים או אדריכל לגבי שיפוץ וארגון הבית, כך שיהיה אטרקטיבי יותר לקנייה, זו אמנם הוצאה כספית, אך לרוב היא משתלמת.
5. התייעצו עם שמאי מקרקעין ועורך דין בכדי להעריך את ערך הדירה, זה ימקד אתכם ויקדם אתכם לכיוון מכירה.
6. הציגו דירה מטופחת - הקפידו, תמיד, שכשאתם מראים את הדירה היא תהיה נקייה ומסודרת, רושם ראשוני הוא הקובע בפעמים רבות ואנשים עלולים לוותר על דירה שעשויה להתאים להם בגלל רושם ראשוני רע.
7. דעו להגיע לפשרות - בהתעקשות חסרת פשרות על המחיר אתם עלולים לא לסגור עסקה, או לסגור עסקה הרבה פחות טובה משחשבתם לאחר זמן רב.
לארגון מיטבי של דירה קטנה או דירת חדר עשו כך:
1. השתמשו ברהיטים קלים ודו-שימושיים, כגון:
כורסא שהופכת מיטה
ספה שנפתחת לשינה זוגית
שידה שנפתחת לשולחן כתיבה
מיטה זוגית עם איחסון תחתון או מתקפלת לקיר
שולחנון המותקן על הקיר ונפתח רק לאוכל או כתיבה מזדמנת (אלא אם אתם עובדים הרבה בבית ואז כדאי להשתמש בשולחן עם משטח זכוכית, שמשאיר את המרחב פתוח ו"מגדיל" את החדר).
שולחן קפה שמאחסן דברים
מושבי סלון שהם שידות רוחביות
2. אמצעי איחסון חכמים, כגון:
קופסאות איחסון מרובעות - עם גלגלים או בלי בהתאם למיקומן
כוורות שמהוות מעין "קיר תוחם" בין אזורים ובו זמנית חללי איחסון וספריות
פינות ישיבה בנויות או חופשיות שנפתחות לחללי איחסון
ניצול נישות וחללים מתים למיקום ארונות וקופסאות
ניצול חללי מדרגות לספריות וארונות בתכנון של נגר
3. אשליה של גודל בחדר אפשר להשיג בעזרת:
וילונות שקופים
רהיטים על רגליים
תאורה הפונה כלפי התקרה
הרבה מראות
צביעה בצבע לבן של התקרה ואחד הקירות בצבע חזק. בכל מקרה לא בוהק מדי.
4. במידה שיש אפשרויות שיפוץ מבנה (אם המקום שלכם) כדאי לשקול הגדלת חלונות והחלפה לחלונות שקופים ללא תריסים.
5. עברו לדלתות הזזה (לחדרים, חלונות, ארונות) שחוסכות הרבה מקום
6. ריהוט נמוך מתחת לחלונות ינצל את המקום אך עדיין יאפשר זרימה ומראה פתוח
7. אם הדירה שייכת לכם וניתן לעשות בה שיפוץ, הרי שבמקרים רבים ניתן להתקין "גלריה" שתאפשר מעין "קומה" נוספת בחדר - לשינה למשל - כשמתחתיה ניתן להתארגן לפעילות מרווחת בשעות היום (אם ניתן להנמיך את הרצפה בעזרת חפירה וריצוף נמוך זה יכול להפוך את המקום לנוח במיוחד ואתם מרויחים גודל נטו בהשקעה לא גדולה).
8. מומלץ לארגן את פינת הישיבה והמיטה כך שיפנו אל החלון.
9. אוהבים טלוויזיה? מקמו אותה על בסיס מסתובב כך שתוכלו להפנות אותו אל המיטה ואל ה"סלון".
10. במידה והדירה מאפשרת, ניתן להציב במרכזה ארון או כוננית גדולה, כדי לתחום בין חללי השינה והאירוח וגם להרויח חללי איחסון.
11. במקרים חמורים במיוחד (דירה ממש זעירה ואתם סטודנטים תפרנים..) ניתן להשתמש באותו כיור לשטיפת כלים ופנים.
על מה חשוב להקפיד כשלוקחים משכנתה?
על מה להקפיד בקבלת משכנתה?
אנחנו קונים דירה. מה נכון לעשות לגבי המשכנתה?
הנה 10 טיפים לגבי לקיחת משכנתה:
1. בצעו את התשלומים הראשונים מההון העצמי ורק לשאר התשלומים קחו משכנתה.
2. במשכנתה מומלץ לשלב מספר מסלולי הצמדה ואם אתם יודעים על סכומי כסף שאמורים להיכנס לחשבונותיכם בשנים הקרובות (ירושה, קרן השתלמות וכדומה) מומלץ להוסיף מסלול עם סילוק מוקדם, ללא עמלות או הלוואה שנקראת "בולט" (Bullet).
3. אם אתם כבר משלמים משכנתה - מומלץ לברר אם משתלם לכם למחזר אותה על מנת ליהנות ממשכנתה בתנאים מועדפים לעומת זו שלקחתם בעבר.
4. השוו מחירים בין בנקים שונים למשכנתאות - יש הפרשים משמעותיים.
5. קחו את אחוז המימון הגבוה ביותר האפשרי, אך בתנאי שההחזר החודשי סביר, ביחס להכנסתכם ויציבותכם התעסוקתית והפיננסית.
6. מומלץ לקבוע תחנות יציאה, בעת לקיחת המשכנתה, כדי לאפשר לעצמכם מיחזור ללא קנס, אם משתנים התנאים הכלכליים, במשק או אצלכם אישית.
7. התמקחו על עמלת פתיחת תיק (תוכלו להוריד המון, אם לא תוותרו).
8. התמקחו על הריבית בלי חשש - כל עשירית אחוז שווה המון כסף!
9. את ביטוח המבנה (ובלי קשר למשכנתא, את ביטוח הדירה - אם אתם מתכוונים לעשות..) עשו דרך חברות ביטוח - הן נותנות מחירים טובים משל הבנקים למשכנתאות.
10. לימדו את כל נושא המשכנתאות ברצינות, לפחות מהטיפים שלנו, שבתגית "משכנתה", כדי להבין ולנצל כל אפשרות לשיפור תנאי ההלוואה.
על מה להקפיד בקבלת משכנתה?
אנחנו קונים דירה. מה נכון לעשות לגבי המשכנתה?
הנה 10 טיפים לגבי לקיחת משכנתה:
1. בצעו את התשלומים הראשונים מההון העצמי ורק לשאר התשלומים קחו משכנתה.
2. במשכנתה מומלץ לשלב מספר מסלולי הצמדה ואם אתם יודעים על סכומי כסף שאמורים להיכנס לחשבונותיכם בשנים הקרובות (ירושה, קרן השתלמות וכדומה) מומלץ להוסיף מסלול עם סילוק מוקדם, ללא עמלות או הלוואה שנקראת "בולט" (Bullet).
3. אם אתם כבר משלמים משכנתה - מומלץ לברר אם משתלם לכם למחזר אותה על מנת ליהנות ממשכנתה בתנאים מועדפים לעומת זו שלקחתם בעבר.
4. השוו מחירים בין בנקים שונים למשכנתאות - יש הפרשים משמעותיים.
5. קחו את אחוז המימון הגבוה ביותר האפשרי, אך בתנאי שההחזר החודשי סביר, ביחס להכנסתכם ויציבותכם התעסוקתית והפיננסית.
6. מומלץ לקבוע תחנות יציאה, בעת לקיחת המשכנתה, כדי לאפשר לעצמכם מיחזור ללא קנס, אם משתנים התנאים הכלכליים, במשק או אצלכם אישית.
7. התמקחו על עמלת פתיחת תיק (תוכלו להוריד המון, אם לא תוותרו).
8. התמקחו על הריבית בלי חשש - כל עשירית אחוז שווה המון כסף!
9. את ביטוח המבנה (ובלי קשר למשכנתא, את ביטוח הדירה - אם אתם מתכוונים לעשות..) עשו דרך חברות ביטוח - הן נותנות מחירים טובים משל הבנקים למשכנתאות.
10. לימדו את כל נושא המשכנתאות ברצינות, לפחות מהטיפים שלנו, שבתגית "משכנתה", כדי להבין ולנצל כל אפשרות לשיפור תנאי ההלוואה.
בכדי למכור נכס בצורה טובה יש להקפיד על 7 הדברים הבאים:
1. לערוך רישום לגבי תכנית מכירת הנכס, אפשרויות המימון השונות ואיסוף נתונים לגבי קנייתו.
2. יש לאסוף את המידע הרלוונטי לגבי מסים והיטלים בכדי לא להיות מופתעים, ניתן להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום.
3. חשוב לעשות תמחור נכון לנכס, רבים מהקונים עושים השוואות מחירים ומגיעים מוכנים לשלב הקנייה.
4. פרסמו את הנכס למכירה רק בשלב בו אתם באמת מתכוונים למכור אותו, כמה שיותר זמן שהוא יהיה בשוק, כך ירד העניין בו.
5. שווקו את הנכס בצורה אינטנסיבית וחכמה - תוך שימוש באמצעים שונים כמו אינטרנט, שלטים, מקומונים, עיתונים, חברים ועוד בהם בנוסף לכיתוב יהיו צילומים או צילומי וידאו.
6. יחס רציני לקונים - התייחסו לקונים הפוטנציאליים ברצינות, נסו להבין עד כמה הם באמת מעוניינים בנכס, קחו מהם פרטים ועקבו אחרי התעניינותם.
7. ערכו משא ומתן מקצועי ככל האפשר - על מנת להימנע מטעויות קריטיות. אפשר להיעזר בעורכי דין או סוכני נדל"ן המתמחים בתחום.
אם אתה אדם מהישוב ולא משקיע מנוסה ובעל הון פנוי ואם שכנעו אותך הפרסומים והפרוספקטים המפוארים אודות דירות שמשלמות את עצמן ועוד מותירות לך הכנסה פנויה במנהטן וטורונטו ואיפה לא אז היזהר.
לעתים קרובות מדובר בחברות עם משרדי פאר ואנשי מכירות מפוארים שכשבודקים מה עומד מאחרי העסקאות המדהימות שלהם מגלים תרמיות במקרה הרע ועסקאות רעות במקרה הטוב (דירות שתוכל לקנות במחיר זול פי כמה אם תגיע למשרד המכירות שבאתר). שכר הדירה שהם מבטיחים לא ראלי והשנתיים הראשונות נגמרות מהר אבל המשכנתה שהיא לשנים רבות עלולה להשאיר אותך עם חובות אדירים, בלי דירה ובלי החסכונות שהשקעת בקניה בגלל שאין שוכרים, שאין הכנסה חודשית והכל מתמוטט מול ההתראות של הבנק שאפילו עברית לא מדבר.
עזוב - קנה לך דירה בארץ ותהיה בריא! באמת.
נדל"ן
1. חישוב נכון של התקציב - יש לקחת בחשבון חריגות בשל בעיות לא צפויות ועוד חריגות בשל תכניות "מתגלגלות", כאלה שלא תוכננו מראש, אך התגלו כרצויות במהלך השיפוץ. בדר"כ יש להשאיר כ-20% יותר מהתקציב שתוכנן מראש לשיפוץ.
2. בחרו קבלן טוב - הקפידו לקבל המלצות על הקבלנים מכמה וכמה לקוחות, להשוות הצעות מחיר ובגדול לעשות בחירה קפדנית מאוד ולבחור קבלן ישר ומקצועי.
3. ערכו חוזה עבודה - על תסתמכו רק על סיכומים כלליים עם הקבלן, עגנו הכל בחוזה כתוב הכולל כתב כמויות מפורט. הדבר מונע טעויות וחלוקי דעות.
4. יש לוודא שלקבלן ולעובדיו יש אישורי עבודה וכיסוי ביטוחי, דבר החשוב במקרה שאם מי מהם נפגע בזמן העבודה יהיה לכך כיסוי.
5. יש לוודא שימוש בחומרים איכותיים ומתאימים לצורכי השיפוץ - במידה ואינכם בטוחים היעזרו בחוות דעת חיצוניות על החומרים וטיב העבודה.
6. שלמו בפעימות - חלקו את התשלום לשלוש או ארבע פעמים ובכל מקרה אל תשלמו הכל מראש והקפידו תמיד, עד סיום העבודה שחלק מהכסף יישאר אצלכם. שלמו את התשלום האחרון רק כשהכל הסתיים לשביעות רצונכם.
7. סכמו מראש על מחיר התוספות - בכדי למנוע ויכוחים ומחלקות ערכו רשימה של התוספות עם המחירים כשגם אתם וגם הקבלן חתומים עליהם. במידה ותוספת כלשהי גורמת לאיחור בלוחות הזמנים יש לחתום גם על כך.
8. וודאו מי אחראי על איזה תחום - יש לוודא בדיוק מהו תחום האחריות של הקבלן ומה שלכם כדי למנוע אי הבנות.
9. הודיעו לשכנים על תאריכי השיפוץ והתנצלו מראש על רעש ולכלוך, כמו כן סכמו עם הקבלן מראש את כללי העבודה בשטחים המשותפים עם השכנים.
10. היו נוכחים בבית בעת השיפוץ - לפחות אחד מבעלי הדירה צריך להיות בבית מדי יום ולוודא שהעבודה זורמת כמתוכנן.
איך מגדילים את סיכויי הדירה להשכרה מהירה?
אנחנו מנסים להשכיר דירה ולא מצליחים למצוא שוכרים. מה לעשות?
בדרך כלל התשובה היא להוריד מחירים. עם זאת, מומלץ לשקול השבחה של הנכס:
1. שפרו ושפצו את הדירה.
2. הוסיפו לה פתרונות ואלמנטים עיצוביים שיהפכו אותה אטרקטיבית יותר.
3. אם אין מזגנים - התקינו מיזוג.
4. אם הדירה רועשת - התקינו זגוגיות כפולות וכדומה.
5. מומלץ להזמין את השוכרים הפוטנציאליים בשעות היותר שקטות.
6. הדירה חשוכה? פתחו חלונות.
7. הדירה חמה? הצלילו אותה.
8. סיידו וצבעו את הדירה לפני ההצגה שלה - צביעה וסיוד הם הכרחיים.
9. בדקו אפשרות להחלפת קהל היעד:
* בעיות חנייה? אולי תציעו לסטודנטים
* הסביבה צעירה ויש מתקנים לילדים, גינות וגנים - פרסמו על מודעות ובטיפת חלב וכו'.
10. נסו לפנות למתווך - הם יודעים לעשות את העבודה (אם כי נסו לא להסכים לדרישה שלהם לבלעדיות).
11. שיקלו להחליף מטבח אם הוא במצב רע.
12. שפרו גם את מראה השירותים, חדר המדרגות ופינות הבית השונות - באמצעות צביעה, פרחים, תאורה נעימה, תמונות וכדומה.
13. אם הדירה קטנה - נסו להוציא ממנה רהיטים וחפצים מיותרים כך שתיראה מרווחת יותר.
אנחנו מנסים להשכיר דירה ולא מצליחים למצוא שוכרים. מה לעשות?
בדרך כלל התשובה היא להוריד מחירים. עם זאת, מומלץ לשקול השבחה של הנכס:
1. שפרו ושפצו את הדירה.
2. הוסיפו לה פתרונות ואלמנטים עיצוביים שיהפכו אותה אטרקטיבית יותר.
3. אם אין מזגנים - התקינו מיזוג.
4. אם הדירה רועשת - התקינו זגוגיות כפולות וכדומה.
5. מומלץ להזמין את השוכרים הפוטנציאליים בשעות היותר שקטות.
6. הדירה חשוכה? פתחו חלונות.
7. הדירה חמה? הצלילו אותה.
8. סיידו וצבעו את הדירה לפני ההצגה שלה - צביעה וסיוד הם הכרחיים.
9. בדקו אפשרות להחלפת קהל היעד:
* בעיות חנייה? אולי תציעו לסטודנטים
* הסביבה צעירה ויש מתקנים לילדים, גינות וגנים - פרסמו על מודעות ובטיפת חלב וכו'.
10. נסו לפנות למתווך - הם יודעים לעשות את העבודה (אם כי נסו לא להסכים לדרישה שלהם לבלעדיות).
11. שיקלו להחליף מטבח אם הוא במצב רע.
12. שפרו גם את מראה השירותים, חדר המדרגות ופינות הבית השונות - באמצעות צביעה, פרחים, תאורה נעימה, תמונות וכדומה.
13. אם הדירה קטנה - נסו להוציא ממנה רהיטים וחפצים מיותרים כך שתיראה מרווחת יותר.
קניה נכונה של נכס תהיה באמצעות הקפדה על השלבים הבאים:
1. בדקו את ייעודו של הנכס ברשות המקומית, למניעה של מכירת נכס כסוג נכס אחר (מחסן כדירה, מבנה תעשיה כמקום מגורים, דירה מפוצלת שאינה חוקית וכדומה).
2. העברת תשלום ראשון בזמן רישום הערת אזהרה בטאבו
3. זהו בוודאות את המוכר כאדם הרשום בנסח טאבו
4. בצעו בדיקה בנסח הטאבו וברשם המשכונות, שהנכס נקי מעיקולים ושיעבודים כלשהם.
5. במקרה של ייפוי כוח יש לוודא שתוקפו הוא נוטריוני (כלומר, נוטריון חתום עליו)
הטיפ נערך בין השאר על בסיס מאמר בעיתון "כלכליסט" מה-26 בנובמבר 2008
הנה 7 טיפים לקניית קרקע חקלאית להשקעה:
1. בירור בוועדה המקומית לתכנון ובנייה - רק הוא יספק מידע אמין ואמיתי לגבי הקרקע. ודאו שקיימת היתכנות תכנונית לשינוי הייעוד על פי תכניות המתאר הארציות או המחוזיות.
2. רק קרקע פרטית - קרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל לא תזכה את החוכר בחלק מההשבחה אם יהיה שינוי ייעוד.
3. בלמי הפשרה - הימצאות קרובה של מתקן בטחוני תהפוך את הסיכוי להפשרה לאפסי. גם הערות אזהרה בטאבו להימצאות אתר עתיקות, רשות הגנים הלאומיים ועוד. הכרחי לוודא!
4. הוצאות גבוהות - היטל השבחה ומס שבח מקרקעין, כמו הוצאות נוספות שנלוות לא פעם לרכישת קרקעות כאלה, מגיעים לא פעם לסכומים נכבדים של מאות אלפי ש"ח.
5. טווחי זמן - קחו בחשבון את פרק הזמן האפשרי עד להפשרה. אם ההשקעה היא מכסף שאתם צריכים ב-10 השנים הקרובות - הימנעו!
6. הפקעות - חשוב לזכור שלא פעם מופקעים חלק משטחי הקרקע לטובת הציבור בעת ההפשרה. זה הימור כי זה הפסד ממשי. הפקעה של עד 40% היא ללא פיצוי!
7. היטלים גבוהים בהפשרה - אם עולה ערך הקרקע יש היטל השבחה של 50% מערך הקרקע, היטל פיתוח, היטל שטחים ציבוריים ומיסים ממשלתיים.
הנה סרטון שמסביר על קרקעות חקלאיות לקנייה:
https://youtu.be/trXif5YQ7Kw
והמלצות המומחים:
https://youtu.be/WDIsfHAnTs8
הנה 7 דברים חשובים שיש להקפיד עליהם לפני מכירת דירה:
1. להחליט על מחיר סביר - מחיר גבוה מדי ירחיק קונים פוטנציאליים כמו גם מתווכים וייתכן ויוביל אתכם בסופו של דבר להורדה גדולה במחיר לאחר זמן כי הנכס לא יימכר.
2. פרסמו פרטים נכונים על הדירה - ניסיונות לייפות את מצבה של הדירה או המיקום שלה לא יעלו יפה, מאחר וסופו של דבר הקונה יראה במה דברים אמורים.
3. עגלו פינות - מתנו את התיאורים על חסרונותיה של הדירה, מבלי לשקר כמובן, פשוט אל תבליטו אותם.
4. התייעצו עם מעצב פנים או אדריכל לגבי שיפוץ וארגון הבית, כך שיהיה אטרקטיבי יותר לקנייה, זו אמנם הוצאה כספית, אך לרוב היא משתלמת.
5. התייעצו עם שמאי מקרקעין ועורך דין בכדי להעריך את ערך הדירה, זה ימקד אתכם ויקדם אתכם לכיוון מכירה.
6. הציגו דירה מטופחת - הקפידו, תמיד, שכשאתם מראים את הדירה היא תהיה נקייה ומסודרת, רושם ראשוני הוא הקובע בפעמים רבות ואנשים עלולים לוותר על דירה שעשויה להתאים להם בגלל רושם ראשוני רע.
7. דעו להגיע לפשרות - בהתעקשות חסרת פשרות על המחיר אתם עלולים לא לסגור עסקה, או לסגור עסקה הרבה פחות טובה משחשבתם לאחר זמן רב.
על מה להקפיד ברכישת דירה?
ברכישת דירה חשוב להקפיד על הדברים הללו:
1. עמידה מדויקת בתקציב המיועד לרכישה
2. הגדרות ברורות של הצרכים והשאיפות מהדירה
3. חישוב כל ההוצאות הכרוכות ברכישה מלבד הרכישה עצמה (מסים, עורכי דין, תיווך ועוד)
4. הקפדה על קבלת תמחור נכון של הנכס
5. בדיקה יסודית של סביבת הנכס - עד כמה הוא נגיש לכם, בדיקת בתי ספר וגני ילדים וכיו"ב
6. הערכת עלות שיפוץ - במידה ויש צורך בכזה, חשוב לבדוק בדקדקנות את העלויות טרם הרכישה ולוודא שיש תקציב זמין לכך
7. פניה לעורך דין המתמחה בנדל"ן לשם קבלת עזרה מרבית וטיפול מיטבי בקנייה
ברכישת דירה חשוב להקפיד על הדברים הללו:
1. עמידה מדויקת בתקציב המיועד לרכישה
2. הגדרות ברורות של הצרכים והשאיפות מהדירה
3. חישוב כל ההוצאות הכרוכות ברכישה מלבד הרכישה עצמה (מסים, עורכי דין, תיווך ועוד)
4. הקפדה על קבלת תמחור נכון של הנכס
5. בדיקה יסודית של סביבת הנכס - עד כמה הוא נגיש לכם, בדיקת בתי ספר וגני ילדים וכיו"ב
6. הערכת עלות שיפוץ - במידה ויש צורך בכזה, חשוב לבדוק בדקדקנות את העלויות טרם הרכישה ולוודא שיש תקציב זמין לכך
7. פניה לעורך דין המתמחה בנדל"ן לשם קבלת עזרה מרבית וטיפול מיטבי בקנייה
מה היתרונות בהשקעה בנדל"ן בחו"ל?
הנה 4 יתרונות מרכזיים של השקעה בנדל"ן בחו"ל:
1. מחיר נוח - מחירי הנדל"ן בחו"ל נמוכים באופן משמעותי ממחירי הנדל"ן בארץ. לעתים ניתן להשקיע במספר נכנסים במחיר שבארץ בקושי מספיק לדירה אחת.
2. תשואות - נכסים בחו"ל עשויים להניב תשואות גבוהות משמעותית מנכסים בארץ.
3. תנאי מיסוי נוחים - להשקעות נדל"ן בחו"ל יש יש תנאי מיסוי נוחים ויש אף מדינות שקיימים ביניהן לבין ישראל הסכמים המגנים על הרוכשים מפני תשלום מס כפול.
4. סוגים שונים שמל נכסים והשקעות - ההשקעות יכולות להיות לטווח אורך, קצר, חלק מקבוצת רכישה ועוד אופציות שונות ומגוונות.
הנה 4 יתרונות מרכזיים של השקעה בנדל"ן בחו"ל:
1. מחיר נוח - מחירי הנדל"ן בחו"ל נמוכים באופן משמעותי ממחירי הנדל"ן בארץ. לעתים ניתן להשקיע במספר נכנסים במחיר שבארץ בקושי מספיק לדירה אחת.
2. תשואות - נכסים בחו"ל עשויים להניב תשואות גבוהות משמעותית מנכסים בארץ.
3. תנאי מיסוי נוחים - להשקעות נדל"ן בחו"ל יש יש תנאי מיסוי נוחים ויש אף מדינות שקיימים ביניהן לבין ישראל הסכמים המגנים על הרוכשים מפני תשלום מס כפול.
4. סוגים שונים שמל נכסים והשקעות - ההשקעות יכולות להיות לטווח אורך, קצר, חלק מקבוצת רכישה ועוד אופציות שונות ומגוונות.
מה יש לקחת בחשבון לפני השקעה בנדל"ן?
1. מה התקציב שלכם - האם יש לכם הון עצמי מספיק והאם תצטרכו הלוואות או משכנתא.
2. איזו השקעה תרצו - ההשקעה בנכס צריכה להיות מותאמת לתקציב, לרמות הסיכון וכמובן מצבכם האישי.
3. בחירת המקום להשקעה - כדאי לשכלל את החיפוש ולרכוש נכס במקום טוב במחיר מציאה.
4. בדיקת השוק - כדאי להתמקד בבחירת דירה מתחת למחיר השוק. לצורך כך יש לעשות היכרות מעמיקה עם השוק במקום בו אתם מתכננים את הרכישה.
5. מציאת עורך דין שאפשר לסמוך עליו - רצוי לבחור עורך דין מהיכרות מוקדמת או המלצות. עורך הדין יטפל בכל מה שצריך לאחר בחירת את הנכס לקנייה.
6. עיצוב הדירה - באם הנכס שרכשתם דורש שיפוץ או עיצוב מחדש עשו זאת בהתאם לטעם של מי שאמור לשכור או בעתיד לרכוש אותו מכם.
7.. חישובי מס - היעזרו ברואה חשבון או יועצי מס על מנת שיחשבו עבורכם את המיסוי שתדרשו לו.
8. ניהול הנכס - יש הבוחרים לעשות זאת לבד. אחרים ישכרו חברות ניהול או אנשים שמתמחים בכך. בחרו את הדרך התאימה לכם.
1. מה התקציב שלכם - האם יש לכם הון עצמי מספיק והאם תצטרכו הלוואות או משכנתא.
2. איזו השקעה תרצו - ההשקעה בנכס צריכה להיות מותאמת לתקציב, לרמות הסיכון וכמובן מצבכם האישי.
3. בחירת המקום להשקעה - כדאי לשכלל את החיפוש ולרכוש נכס במקום טוב במחיר מציאה.
4. בדיקת השוק - כדאי להתמקד בבחירת דירה מתחת למחיר השוק. לצורך כך יש לעשות היכרות מעמיקה עם השוק במקום בו אתם מתכננים את הרכישה.
5. מציאת עורך דין שאפשר לסמוך עליו - רצוי לבחור עורך דין מהיכרות מוקדמת או המלצות. עורך הדין יטפל בכל מה שצריך לאחר בחירת את הנכס לקנייה.
6. עיצוב הדירה - באם הנכס שרכשתם דורש שיפוץ או עיצוב מחדש עשו זאת בהתאם לטעם של מי שאמור לשכור או בעתיד לרכוש אותו מכם.
7.. חישובי מס - היעזרו ברואה חשבון או יועצי מס על מנת שיחשבו עבורכם את המיסוי שתדרשו לו.
8. ניהול הנכס - יש הבוחרים לעשות זאת לבד. אחרים ישכרו חברות ניהול או אנשים שמתמחים בכך. בחרו את הדרך התאימה לכם.
איך אפשר לקבל החזר מס שבח?
כך אפשר לקבל החזר של מס שבח:
מכירת דירת מגורים ודירה שנתקבלה בירושה בפטור ממס - ניתן לקבל פטור ממס במכירת דירת המגורים , ובמכירת דירה נוספת שהתקבלה בירושה ללא תקופת המתנה . התנאי שיש לבדוק הוא שאילו היה המוריש בחיים והיה מוכר את הדירה שהוריש היה זכאי לפטור ממס על דירתו . במקרה שהמוריש לא עומד בתנאי זה , יש לחכות תקופת צינון למכירת הדירה , אחרת זו תחויב במס ותביא "לתאונת מס" קשה.
יצירת הפסד הון במכירת דירת מגורים והכרה בהוצאות המשכנתה - במקרה בו מעוניין מוכר הדירה , למכור דירה נוספת שברשותו תוך תקופה של 4 שנים , הרי במקום "לשרוף" את הפטור במכירת הדירה , מומלץ לערוך תחשיב הכולל הוצאות מימון , שכ"ט עו"ד וכו' ולחשב שבח במכירת הדירה. במקרים רבים , לאור הוצאות המימון בשל המשכנתא , מסתבר כי קיים למעשה הפסד הון במכירת הדירה ואז יוכל המוכר להשתמש "בפטור" בעת מכירת הדירה השנייה.
במקרה שכבר הוגשה בקשת הפטור קיימת מצד שלטונות המס גמישות לאפשר חרטה ולקבל את תחשיב הפסד ההון במקום בקשת הפטור.
במקרה של "תאונת מס" ישנה דרך חזרה: בהוראת ביצוע נקבע, כי במכירה שבה לא התבקש פטור, אלה תשלום מס מופחת או הפסד הון ושלטונות המס לא קיבלו זאת , המוכר יהיה זכאי לקבל הארכת מועד של שלושה חודשים מן היום, שנשלחה לו הודעת החיוב במס, לצורך הגשת בקשה לפטור.
קיזוז הפסדים משוק ההון משבח המקרקעין - במקרה בו חויב המוכר במס בגין מכירת המקרקעין ויש לו הפסדים משוק ההון שנוצרו בשנת מכירת הנכס ו/או בשנים שקדמו לכך , ניתן לקזז הפסדים אלה מול השבח ולהפחית משמעותית את חבות המס . הפסדים משוק ההון כוללים הפסדי הון ממכירת ניירות ערך סחירים , מק"מ , אג"ח , אופציות ועסקאות פורוורד.
כך אפשר לקבל החזר של מס שבח:
מכירת דירת מגורים ודירה שנתקבלה בירושה בפטור ממס - ניתן לקבל פטור ממס במכירת דירת המגורים , ובמכירת דירה נוספת שהתקבלה בירושה ללא תקופת המתנה . התנאי שיש לבדוק הוא שאילו היה המוריש בחיים והיה מוכר את הדירה שהוריש היה זכאי לפטור ממס על דירתו . במקרה שהמוריש לא עומד בתנאי זה , יש לחכות תקופת צינון למכירת הדירה , אחרת זו תחויב במס ותביא "לתאונת מס" קשה.
יצירת הפסד הון במכירת דירת מגורים והכרה בהוצאות המשכנתה - במקרה בו מעוניין מוכר הדירה , למכור דירה נוספת שברשותו תוך תקופה של 4 שנים , הרי במקום "לשרוף" את הפטור במכירת הדירה , מומלץ לערוך תחשיב הכולל הוצאות מימון , שכ"ט עו"ד וכו' ולחשב שבח במכירת הדירה. במקרים רבים , לאור הוצאות המימון בשל המשכנתא , מסתבר כי קיים למעשה הפסד הון במכירת הדירה ואז יוכל המוכר להשתמש "בפטור" בעת מכירת הדירה השנייה.
במקרה שכבר הוגשה בקשת הפטור קיימת מצד שלטונות המס גמישות לאפשר חרטה ולקבל את תחשיב הפסד ההון במקום בקשת הפטור.
במקרה של "תאונת מס" ישנה דרך חזרה: בהוראת ביצוע נקבע, כי במכירה שבה לא התבקש פטור, אלה תשלום מס מופחת או הפסד הון ושלטונות המס לא קיבלו זאת , המוכר יהיה זכאי לקבל הארכת מועד של שלושה חודשים מן היום, שנשלחה לו הודעת החיוב במס, לצורך הגשת בקשה לפטור.
קיזוז הפסדים משוק ההון משבח המקרקעין - במקרה בו חויב המוכר במס בגין מכירת המקרקעין ויש לו הפסדים משוק ההון שנוצרו בשנת מכירת הנכס ו/או בשנים שקדמו לכך , ניתן לקזז הפסדים אלה מול השבח ולהפחית משמעותית את חבות המס . הפסדים משוק ההון כוללים הפסדי הון ממכירת ניירות ערך סחירים , מק"מ , אג"ח , אופציות ועסקאות פורוורד.
מה חשוב לדעת לפני שמוכרים נכס בעזרת מתווך?
הנה הדברים שכדאי לדעת לפני מכירת נכס בעזרת תיווך:
1. מיהו מתווך מורשה - מתווך מורשה הנו אדם אשר הוכשר לכך על ידי משרד המשפטים לתת שירותי תיווך. ניתן לבדוק זאת באמצעות בדיקה פשוטה באתר משרד המשפטים -> יחידות המשרד -> רשם המתווכים-> רשימת המתווכים.
2. בדיקת רישיון - כדאי לבדוק האם למתווך יש רישיון בתוקף. את הבדיקה צריך לבצע עוד לפני חתימת החוזה מול המתווך.
3. עריכת החוזה על הנכס - יש לערב בכך עורך דין, אין בסמכות המתווך לערוך את החוזה בין הרוכש לקונה. מדובר על פעולה משפטית.
4. הזמנת שירותי תיווך - על פי "חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו 1996" המתווך והלקוח צריכים לחתום על טופס הזמנת שירותי תיווך במקרקעין. חתימה על טופס הזמנת שירותי תיווך. טופס זה מתאים לחתימה בין המתווך לבין בעלי נכס מגורים/מסחרי וקונה/שוכר.
5. עמלת התיווך - עמלת התיווך הינה אחוז קבוע. בזמן רכישת דירה אחוז התיווך עומד על 2%, בזמן השכרת דירה תשלום התיווך הוא בשווי חודש שכירות.
6. בלעדיות בתיווך - מדובר בהתקשרות חוזית בין בעליו של הנכס, המוכר, לבין המתווך. במסגרתה מסכימים הצדדים כי המתווך יפרסם את הדירה למכירה וככל שיצליח לקשור עסקת מכר בתקופת הבלעדיות יזכה המתווך, והוא בלבד, לתשלום המוסכם בחוזה. המוכר מתחייב מצידו שלא להעביר את הדירה לידיו של מתווך אחר. והתשלום? בעל הנכס יעביר למתווך אחוז מוסכם ממחיר העסקה בכל מקרה, בין אם הרוכש הגיע באמצעות המתווך ובין אם לאו. בלעדיות זו תקפה לשישה חודשים. בזמן זה מחויב המתווך לבצע את כל הפעולות האפשריות העומדות לרשותו לשיווק הדירה.
7. תפקידו של המתווך בזמן רכישת דירה - המתווך מחויב לספק מידע אמין ומקיף על מצבו של הנכס, לרבות היסטוריית הנכס, מצבו הפיזי, בעיות כגון חשמל, אינסטלציה, איטום; בנוסף משמש המתווך כמעין יועץ המכוון את הקונה לשים לב לשינויים ולשדרוג שנעשו בחלל הנכס כדוגמת שינוי קירות, חלוקת החדרים, תוספות בנייה ועוד. כדי לבסס זאת, מומלץ ללכת למתווך שהתקבלו עליו המלצות טובות מחברים וממכרים. כדאי ללכת לפגישה עם המתווך ולנהל איתו שיחת חולין כהיכרות ראשונית, עוד לפני שמקבלים החלטה כלשהי לגבי המתווך.
8. הקונה - כשאר אדם מעוניין לרכוש נכס, עוד לפני הגעתו למתווך חשוב להגדיר מראש באופן מדויק את אופי הנכס הנדרש מבחינת מיקום, מס' חדרים, תוספות (מעלית וחנייה) ותקציב. באופן הזה המתווך יכול למצוא התאמה מקסימלית לדרישת הקונה באמצעות תוכנת מחשב שברשות המתווך.
9. חובת המתווך - על המתווך לקבל מהלקוח את מרב הנתונים הישירים והעקיפים, כדי שיוכל להציע לו את הנכס המתאים ביותר. המתווך גם יציג בפני הלקוח נימוקים בעד ונגד הבחירה שלו, כשהוא מוסר לו מידע מהותי הנוגע לנכס המיועד. ככלל, חייב יהיה המתווך לנהוג בהגינות ובנאמנות כלפי הלקוח, ולהדריך אותו במקצוענות מרבית.
הנה הדברים שכדאי לדעת לפני מכירת נכס בעזרת תיווך:
1. מיהו מתווך מורשה - מתווך מורשה הנו אדם אשר הוכשר לכך על ידי משרד המשפטים לתת שירותי תיווך. ניתן לבדוק זאת באמצעות בדיקה פשוטה באתר משרד המשפטים -> יחידות המשרד -> רשם המתווכים-> רשימת המתווכים.
2. בדיקת רישיון - כדאי לבדוק האם למתווך יש רישיון בתוקף. את הבדיקה צריך לבצע עוד לפני חתימת החוזה מול המתווך.
3. עריכת החוזה על הנכס - יש לערב בכך עורך דין, אין בסמכות המתווך לערוך את החוזה בין הרוכש לקונה. מדובר על פעולה משפטית.
4. הזמנת שירותי תיווך - על פי "חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו 1996" המתווך והלקוח צריכים לחתום על טופס הזמנת שירותי תיווך במקרקעין. חתימה על טופס הזמנת שירותי תיווך. טופס זה מתאים לחתימה בין המתווך לבין בעלי נכס מגורים/מסחרי וקונה/שוכר.
5. עמלת התיווך - עמלת התיווך הינה אחוז קבוע. בזמן רכישת דירה אחוז התיווך עומד על 2%, בזמן השכרת דירה תשלום התיווך הוא בשווי חודש שכירות.
6. בלעדיות בתיווך - מדובר בהתקשרות חוזית בין בעליו של הנכס, המוכר, לבין המתווך. במסגרתה מסכימים הצדדים כי המתווך יפרסם את הדירה למכירה וככל שיצליח לקשור עסקת מכר בתקופת הבלעדיות יזכה המתווך, והוא בלבד, לתשלום המוסכם בחוזה. המוכר מתחייב מצידו שלא להעביר את הדירה לידיו של מתווך אחר. והתשלום? בעל הנכס יעביר למתווך אחוז מוסכם ממחיר העסקה בכל מקרה, בין אם הרוכש הגיע באמצעות המתווך ובין אם לאו. בלעדיות זו תקפה לשישה חודשים. בזמן זה מחויב המתווך לבצע את כל הפעולות האפשריות העומדות לרשותו לשיווק הדירה.
7. תפקידו של המתווך בזמן רכישת דירה - המתווך מחויב לספק מידע אמין ומקיף על מצבו של הנכס, לרבות היסטוריית הנכס, מצבו הפיזי, בעיות כגון חשמל, אינסטלציה, איטום; בנוסף משמש המתווך כמעין יועץ המכוון את הקונה לשים לב לשינויים ולשדרוג שנעשו בחלל הנכס כדוגמת שינוי קירות, חלוקת החדרים, תוספות בנייה ועוד. כדי לבסס זאת, מומלץ ללכת למתווך שהתקבלו עליו המלצות טובות מחברים וממכרים. כדאי ללכת לפגישה עם המתווך ולנהל איתו שיחת חולין כהיכרות ראשונית, עוד לפני שמקבלים החלטה כלשהי לגבי המתווך.
8. הקונה - כשאר אדם מעוניין לרכוש נכס, עוד לפני הגעתו למתווך חשוב להגדיר מראש באופן מדויק את אופי הנכס הנדרש מבחינת מיקום, מס' חדרים, תוספות (מעלית וחנייה) ותקציב. באופן הזה המתווך יכול למצוא התאמה מקסימלית לדרישת הקונה באמצעות תוכנת מחשב שברשות המתווך.
9. חובת המתווך - על המתווך לקבל מהלקוח את מרב הנתונים הישירים והעקיפים, כדי שיוכל להציע לו את הנכס המתאים ביותר. המתווך גם יציג בפני הלקוח נימוקים בעד ונגד הבחירה שלו, כשהוא מוסר לו מידע מהותי הנוגע לנכס המיועד. ככלל, חייב יהיה המתווך לנהוג בהגינות ובנאמנות כלפי הלקוח, ולהדריך אותו במקצוענות מרבית.
איך לקנות נכס בביטחון?
קניה נכונה של נכס תהיה באמצעות הקפדה על השלבים הבאים:
1. בדקו את ייעודו של הנכס ברשות המקומית, למניעה של מכירת נכס כסוג נכס אחר (מחסן כדירה, מבנה תעשיה כמקום מגורים, דירה מפוצלת שאינה חוקית וכדומה).
2. העברת תשלום ראשון בזמן רישום הערת אזהרה בטאבו.
3. זהו בוודאות את המוכר כאדם הרשום בנסח טאבו.
4. בצעו בדיקה בנסח הטאבו וברשם המשכונות, שהנכס נקי מעיקולים ושיעבודים כלשהם.
5. במקרה של ייפוי כוח יש לוודא שתוקפו הוא נוטריוני (כלומר, נוטריון חתום עליו).
בכתיבת הטיפ נעזרנו במאמר בעיתון "כלכליסט" מה-26 בנובמבר 2008.
קניה נכונה של נכס תהיה באמצעות הקפדה על השלבים הבאים:
1. בדקו את ייעודו של הנכס ברשות המקומית, למניעה של מכירת נכס כסוג נכס אחר (מחסן כדירה, מבנה תעשיה כמקום מגורים, דירה מפוצלת שאינה חוקית וכדומה).
2. העברת תשלום ראשון בזמן רישום הערת אזהרה בטאבו.
3. זהו בוודאות את המוכר כאדם הרשום בנסח טאבו.
4. בצעו בדיקה בנסח הטאבו וברשם המשכונות, שהנכס נקי מעיקולים ושיעבודים כלשהם.
5. במקרה של ייפוי כוח יש לוודא שתוקפו הוא נוטריוני (כלומר, נוטריון חתום עליו).
בכתיבת הטיפ נעזרנו במאמר בעיתון "כלכליסט" מה-26 בנובמבר 2008.
איך לשכור דירה טובה?
למציאת דירה מתאימה להשכרה עשו כך:
1. מומלץ להשוות מחירים ולחפש גם בלוחות העיתונים וגם באינטרנט.
2. בררו כבר בטלפון פרטים רבים ככל האפשר: שטח במ"ר, קומה, גיל המבנה, כמה דירות בבניין, עורף או חזית, תחנות אוטובוס קרובות, מפגעים סביבתיים.
3. כדאי להתמקח על המחיר (ניתן להוריד כך עד 15% מהמחיר).
4. לבדוק היטב את הסביבה - מוקדי רעש בעייתיים (כביש ראשי, מוסדות חינוך, מגרשי ספורט).
5. בררו עם הדיירים הקודמים את הדברים הבאים: סיבת העזיבה (בעל הבית, הסביבה, שכר דירה מנופח וכו'), הוצאות ועד בית וארנונה.
6. הכניסו לחוזה אופציה להפסקת החוזה במידה ותתקלו בבעיות.
7. בעת קבלת הדירה החתימו את המשכיר על רשימה של כל הפגמים שלא תוקנו, וודאו שכשתפנו אותה לא תצטרכו לתקנם.
למציאת דירה מתאימה להשכרה עשו כך:
1. מומלץ להשוות מחירים ולחפש גם בלוחות העיתונים וגם באינטרנט.
2. בררו כבר בטלפון פרטים רבים ככל האפשר: שטח במ"ר, קומה, גיל המבנה, כמה דירות בבניין, עורף או חזית, תחנות אוטובוס קרובות, מפגעים סביבתיים.
3. כדאי להתמקח על המחיר (ניתן להוריד כך עד 15% מהמחיר).
4. לבדוק היטב את הסביבה - מוקדי רעש בעייתיים (כביש ראשי, מוסדות חינוך, מגרשי ספורט).
5. בררו עם הדיירים הקודמים את הדברים הבאים: סיבת העזיבה (בעל הבית, הסביבה, שכר דירה מנופח וכו'), הוצאות ועד בית וארנונה.
6. הכניסו לחוזה אופציה להפסקת החוזה במידה ותתקלו בבעיות.
7. בעת קבלת הדירה החתימו את המשכיר על רשימה של כל הפגמים שלא תוקנו, וודאו שכשתפנו אותה לא תצטרכו לתקנם.
מה נדרש לעשות כדי להגיש לעיריה בקשת היתר לתמ"א 38?
ישנה רשימה של דרישות המפורטת בחוזר מנכ"ל המצורף כאן לגבי תהליך קבת היתר לביצוע פרויקט תמ"א 38. באופן עקרוני יש להוכיח כי הבניין עומד בקריטריונים להליך תמ"א 38 מבחינת הגודל שלו, הגיל שלו ומצבו הפיזי הנוכחי. כדי להתחיל בתהליך יש לפנות למהנדס קונסטרוקציה רשום אשר יכין דו"ח פסילה לבניין ובה הוא יפרט מדוע הבניין צריך לעבור חיזוק. כמו כן יגיש המהנדס לעריה תכנית לחיזוק הבניין המותאמת לתקן חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה 413.
על המהנדס לקבל מיוזם הפרויקט את הנתונים הבאים בכדי שיוכל לבצע את דוח הפסילה והצעת החיזוק:
1. תכנית אדריכלית עדכנית של הנכס אותה ניתן להשיג באמצעות מודד מוסמך או מההיתר המקורי של הבניין.
2. תכנית אדריכלית של חיזוק המבנה.
3. דוח אל הרס של מעבדה לבדיקת מבנים בו תפורט מערכת שלד המבנה, סכמת התקרות, מיקום וגודל הקורות והעמודים, חוזק הבטון, חדרי מדרגות, קירות מעטפת, מקלטים, חוזק בטון ועוד.
4. דוח יועץ קרקע המתבסס על דגימות קרקע מקידוח ניסיון (יש להזמין חברת קידוחים המוסמכת לביצוע קידוחים בשיטת SPT). את מדגמי הקרקע יש לשלוח למעבדה לבדיקות קרקע. כמו כן יועץ הקרקע צריך לבדוק את הביסוס הקיים ולכן יש להזמין מחפרון אשר יבצע חפירה בקרבת יסודות מדגמיים.
5. בחלק מהעיריות נדרש לבדוק את לחץ המים במבנה.
את כל הדוחות של המעבדות ויועצי הקרקע יגיש המהנדס והיזם לעירייה בצירוף חישובים סטטיים שלו והמלצתו לגבי חיזוק המבנה.
ישנה רשימה של דרישות המפורטת בחוזר מנכ"ל המצורף כאן לגבי תהליך קבת היתר לביצוע פרויקט תמ"א 38. באופן עקרוני יש להוכיח כי הבניין עומד בקריטריונים להליך תמ"א 38 מבחינת הגודל שלו, הגיל שלו ומצבו הפיזי הנוכחי. כדי להתחיל בתהליך יש לפנות למהנדס קונסטרוקציה רשום אשר יכין דו"ח פסילה לבניין ובה הוא יפרט מדוע הבניין צריך לעבור חיזוק. כמו כן יגיש המהנדס לעריה תכנית לחיזוק הבניין המותאמת לתקן חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה 413.
על המהנדס לקבל מיוזם הפרויקט את הנתונים הבאים בכדי שיוכל לבצע את דוח הפסילה והצעת החיזוק:
1. תכנית אדריכלית עדכנית של הנכס אותה ניתן להשיג באמצעות מודד מוסמך או מההיתר המקורי של הבניין.
2. תכנית אדריכלית של חיזוק המבנה.
3. דוח אל הרס של מעבדה לבדיקת מבנים בו תפורט מערכת שלד המבנה, סכמת התקרות, מיקום וגודל הקורות והעמודים, חוזק הבטון, חדרי מדרגות, קירות מעטפת, מקלטים, חוזק בטון ועוד.
4. דוח יועץ קרקע המתבסס על דגימות קרקע מקידוח ניסיון (יש להזמין חברת קידוחים המוסמכת לביצוע קידוחים בשיטת SPT). את מדגמי הקרקע יש לשלוח למעבדה לבדיקות קרקע. כמו כן יועץ הקרקע צריך לבדוק את הביסוס הקיים ולכן יש להזמין מחפרון אשר יבצע חפירה בקרבת יסודות מדגמיים.
5. בחלק מהעיריות נדרש לבדוק את לחץ המים במבנה.
את כל הדוחות של המעבדות ויועצי הקרקע יגיש המהנדס והיזם לעירייה בצירוף חישובים סטטיים שלו והמלצתו לגבי חיזוק המבנה.
