שלום,
נראה שכבר הכרתם את אאוריקה. בטח כבר גיליתם כאן דברים מדהימים, אולי כבר שאלתם שאלות וקיבלתם תשובות טובות.
נשמח לראות משהו מכם בספר האורחים שלנו: איזו מילה טובה, חוות דעת, עצה חכמה לשיפור או כל מה שיש לכם לספר לנו על אאוריקה, כפי שאתם חווים אותה.
»
«
מה לקחת בחשבון לפני שרוכשים דירה?
בבואכם לבצע את אחת הרכישות המשמעותיות ביותר בחייכם, קניית דירה, שימו לב היטב לדברים הללו:
1. בחירת הדירה חייבת להיגזר ממסגרת התקציב שיש לכם ולא ההפך.
2. וודאו שיש לכם הון עצמי בהתאם לדרישות שמעמיד בנק ישראל.
3. שימו לב שיש לכם סכום שיספיק גם להוצאות הנוספות שיש בקניית דירה כמו מיסים, עו"ד, שיפוץ וכיו"ב ושמחיר הנכס אינו המחיר הסופי אותו תצטרכו לשלם.
4. בחרו מסלול משכנתה המתאים לכם באופן אישי.
5. בבחירת מסלול המשכנתא קחו בחשבון גם שינויים שיכולים להתרחש בעתיד לבוא, כמו יציבות מקום עבודתכם, ריביות, מדדים והשתחררות של קרנות השתלמות וחסכונות.
6. שימו לב ששיעור ההחזר לא יעלה על 25-30 אחוז מסך ההכנסות נטו של משק הבית.
7. רצוי לקחת חלק מההלוואה במסלול פריים בו ניתן לבצע תמיד פרעונות מוקדמים. מסלול זה מוגבל רק לחלק מגובה המשכנתא ויש לוודא את האחוז המדוייק.
8. ישנם מסלולים נוספים של ריבית קבועה ולא צמודה, ריבית קבועה וצמודה למדד וריבית משתנה כל חמש שנים שלכל אחד מהם יתרונות וחסרונות. עשו שיעורי בית ובחרו את המסלול הטוב ביותר עבורכם.
האם לקנות קרקע חקלאית להשקעה?
מסעות שיווק מיומנים משווקים בשנים האחרונות לא מעט קרקעות חקלאיות להשקעה, אבל לא מומלץ להתפתות לעסקאות שכאלה. חברות נדל"ן ימכרו לכם מצגות מפתות והצלחות עבר מרשימות ויציעו מחירים מפתים והבטחות לרווחים יפים והפשרה קרובה, אבל במעט מאד מקרים, אם בכלל, מדובר בשטח שמוגדר כאזור לבנייה בתוכנית המתאר הארצית או כאזור בעל מרקם עירוני.
במקרים רבים מדובר בהשקעה בקרקע חקלאית הסמוכה לבסיס צבאי, המיועדת לתוואי של כביש, עם תשתיות צינורות גז, או בקרקע שהיא שטח המיועד לפיתוח נופי בתוכנית מתאר ארצית. סיכויים להפשרה של קרקעות כאלה הם אפסיים והכסף ייזרק לפח.
הנה הצעתו של שמאי מקרקעין בנושא:
https://youtu.be/OAUQYELPRMc
על מה להקפיד לפני רכישת דירה?
הנה 10 דברים שחשוב להקפיד עליהם לפני רכישת דירה, לפי סוכן הנדל"ן שי שטרן, כפי שפורסמו במגזין "ברנז'ה" ביוני 2014:
1. תקציב מדוייק ב-100% - הכנסו לבנק למשכנתאות וודאו מהו התקציב האמיתי העומד לרשותכם צורך קניית דירה. אל תסתמכו על מחשבוני אינטרנט, היפגשו עם נציג לפחות פעם אחת וקבלו אישור עקרוני למשכנתא.
2. הגדרה ברורה של צרכים מול רצונות - הגדירו במדוייק מהם הצרכים שלכם בנכס החדש , על מה לא תוכלו להתפשר ומהם הרצונות שתשמחו שיהיו, אך תוכל להתפשר עליהם. הגדרה נכונה תעשה את התיווך בין כמיהת הלב להחלטה הרציונלית.
3. חישוב של הוצאות נלוות לרכישה - יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות כמו מס רכישה במקרים מסוימיים, עלות עורך דין, עמלת תווך ועוד. חשבו את מסגרת ההוצאות הנלוות והשאירו כ-10% ממחיר הנכס הנרכש כסף זמין בצד.
4. החשפו למקסימום נכנסים פוטנציאלים - נתון לשיקולכם, אך לעתים משתלם לגשת למשרד תווך שיציג בפניכם את מלוא מאגר הדירות הפוטניאלי עבורכם. ישנה אמנם עלות, אך הזה מגדיל את הסיכוי שתמצאו את נכס חלומותיכם.
5. תחבורה - נוחות הגישה לנכס שאתם מעוניינים בו חשובה לא פחות מאלמנטים אחרים אותם בדרך כלל נוהגים לבדוק. בדקו האם קיימים שירותי תחבורה ציבורים נוחים וטובים עבור הילדים, האם יש נגישות נוחחה בשעות עומס, האם יש הסדרי חנייה נוחים וכיו"ב.
6. בנייה עתידית - תכניות בנייה עתידיות עלולות להשפיע על הנוף אותו אתם רואים כרגע מהנכס בו אתם מעוניינים. מאחר וכיום נהוגה בעיקר בנייה לגובה והגבההת בניינים דרך תמ"א 38, כדאי לבצע את כל הבדיקות האפשריות לגבי בנייה עתידית באזור המבוקש.
7. קנייה ומכירה - זכרו שלא בטוח שבנכס אותו אתם קונים תשארו לתמיד. ייתכן שהוא מתאים למצבכם בחיים כרגע וייתכן מאוד שבהמשך תרצו להתקדם הלאה לדירה גדולה יותר, איזור אחר או כל שיקול אחר. קחו זאת כחשבון בתהליך קבלת ההחלטות.
8. חישוב נכון - רובנו לא רוצים לצאת בתחושה שנוצלנו, או מה שנקרא בארץ "יצאנו פראיירים". יש לקחת בחשבון שככל שיש ויותר מתעניינים בנכס ערכו יעלה וחבל בדרך כלל להפסידו בגלל כמה אלפי שקלים שבדרך כלל יחזירו את עצמם עם עליית ערך הנכס.
9. עורך דין עם התמחות בנדל"ן - תפקידו של עורך דין המתמחה בנדל"ן הינו קריטי להגנת זכויות הקונה הן במהלך ברכישה והן במימושה לאורך תקופה שיכולה להיות לא קצרה. מומלץ להשתמש בעו"ד המכיר היטב את עולם החוזים, מה יעזור לכם לעבור את התהליך בשקט נפשי.
10. הערכה מחמירה לשיפוץ - במקרים רבים, בעיקר בעת רכישת דירה מיד שנייה, יש צורך (או רצון) בשיפוץ. קונה חכם יבקש הצעת מחיר לשיפוץ עוד לפני רכישת הנכס, וזאת על מנת לתכנן את התקציב שלו נכון. קונה חכם אף יותר יודע שהשיפוץ ייעלה בסופו של דבר יותר מהצעת המחיר שניתנה לו, ועל כן מכין לעצמו טווח בטחון תקציבי. שיפוץ יכול לחולל פלאים בנכס ולשנות לחלוטין את חווית המגורים - חשוב שנוודא את היכולת שלנו לבצע שיפוץ מתאים בתקציב הנכון ביחס המחיר לנכס.
מה לעשות אם רוצים להפקיע שטח בבעלותכם?
אם קיבלתם צו הפקעה, הקפידו על הכללים הבאים:
1. אל תחתמו על שום מסמך או נייר שמגישים לכם, עד שלא נועצתם בעו"ד.
2. התנגדו לכל תפיסת קרקע עד לסיום הליכי ההתנגדות או המשא ומתן עם הגוף המפקיע.
3. התמקחו על ערך הקרקע בלי קשר למחיר הפתיחה שהוצע לכם וקחו שמאי משלכם כיוון שהשמאות של הגוף המפקיע כמעט תמיד תהיה נמוכה, לטובתו.
4. אל תתרגשו מאיומים, מניפולציות ("הפיצוי רק ירד") וקציבות זמן של הגוף המפקיע.
5. התאחדו עם בעלי קרקעות נוספים, כדי לנהל משא ומתן מעמדת כוח גדולה יותר.
מה הבטחונות שיש לדרוש מדיירים ששוכרים דירה?
משכירים דירה ורוצים בטחונות מהשוכרים. הקפידו על הדברים הבאים:
1. יש לדרוש שעל החוזה יחתמו 2 ערבים (לציין שם מלא, כתובת, טלפון ות"ז של כל ערב ולבקש צילום ת"ז ותלוש משכורת).
2. בקשו שטר חוב לחצי שנה עם חתימת הערבים
3. בדקו צ'קים פתוחים לביטחון לפקודות חברת החשמל והעיריה.
4. וודאו שהשוכר רושם עצמו כמחזיק בדירה אצל כל הגופים הנ"ל כך שהחשבונות יוסבו על שמו.
5. חשוב ביותר לדרוש מהשוכר ערבות בנקאית, צ'ק בנקאי או מזומן שיופקד כפיקדון וערבות לתשלומים (יש המון משכירי דירות שהיו משלמים הון כדי להחזיר את הגלגל לאחור ולעשות זאת!).
6. חשוב שהחוזה יכלול סעיף המאפשר לכם לפנות את הדיירים בעצמכם.
מה נדרש לעשות כדי להגיש לעיריה בקשת היתר לתמ"א 38?
ישנה רשימה של דרישות המפורטת בחוזר מנכ"ל המצורף כאן לגבי תהליך קבת היתר לביצוע פרויקט תמ"א 38. באופן עקרוני יש להוכיח כי הבניין עומד בקריטריונים להליך תמ"א 38 מבחינת הגודל שלו, הגיל שלו ומצבו הפיזי הנוכחי. כדי להתחיל בתהליך יש לפנות למהנדס קונסטרוקציה רשום אשר יכין דו"ח פסילה לבניין ובה הוא יפרט מדוע הבניין צריך לעבור חיזוק. כמו כן יגיש המהנדס לעריה תכנית לחיזוק הבניין המותאמת לתקן חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה 413.
על המהנדס לקבל מיוזם הפרויקט את הנתונים הבאים בכדי שיוכל לבצע את דוח הפסילה והצעת החיזוק:
1. תכנית אדריכלית עדכנית של הנכס אותה ניתן להשיג באמצעות מודד מוסמך או מההיתר המקורי של הבניין.
2. תכנית אדריכלית של חיזוק המבנה.
3. דוח אל הרס של מעבדה לבדיקת מבנים בו תפורט מערכת שלד המבנה, סכמת התקרות, מיקום וגודל הקורות והעמודים, חוזק הבטון, חדרי מדרגות, קירות מעטפת, מקלטים, חוזק בטון ועוד.
4. דוח יועץ קרקע המתבסס על דגימות קרקע מקידוח ניסיון (יש להזמין חברת קידוחים המוסמכת לביצוע קידוחים בשיטת SPT). את מדגמי הקרקע יש לשלוח למעבדה לבדיקות קרקע. כמו כן יועץ הקרקע צריך לבדוק את הביסוס הקיים ולכן יש להזמין מחפרון אשר יבצע חפירה בקרבת יסודות מדגמיים.
5. בחלק מהעיריות נדרש לבדוק את לחץ המים במבנה.
את כל הדוחות של המעבדות ויועצי הקרקע יגיש המהנדס והיזם לעירייה בצירוף חישובים סטטיים שלו והמלצתו לגבי חיזוק המבנה.
על מה להקפיד כשלוקחים משכנתה?
איך למכור נכס בצורה נכונה ומוצלחת?
בכדי למכור נכס בצורה טובה יש להקפיד על 7 הדברים הבאים:
1. לערוך רישום לגבי תכנית מכירת הנכס, אפשרויות המימון השונות ואיסוף נתונים לגבי קנייתו.
2. יש לאסוף את המידע הרלוונטי לגבי מסים והיטלים בכדי לא להיות מופתעים, ניתן להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום.
3. חשוב לעשות תמחור נכון לנכס, רבים מהקונים עושים השוואות מחירים ומגיעים מוכנים לשלב הקנייה.
4. פרסמו את הנכס למכירה רק בשלב בו אתם באמת מתכוונים למכור אותו, כמה שיותר זמן שהוא יהיה בשוק, כך ירד העניין בו.
5. שווקו את הנכס בצורה אינטנסיבית וחכמה - תוך שימוש באמצעים שונים כמו אינטרנט, שלטים, מקומונים, עיתונים, חברים ועוד בהם בנוסף לכיתוב יהיו צילומים או צילומי וידאו.
6. יחס רציני לקונים - התייחסו לקונים הפוטנציאליים ברצינות, נסו להבין עד כמה הם באמת מעוניינים בנכס, קחו מהם פרטים ועקבו אחרי התעניינותם.
7. ערכו משא ומתן מקצועי ככל האפשר - על מנת להימנע מטעויות קריטיות. אפשר להיעזר בעורכי דין או סוכני נדל"ן המתמחים בתחום.
מה יש לקחת בחשבון לפני השקעה בנדל"ן?
1. מה התקציב שלכם - האם יש לכם הון עצמי מספיק והאם תצטרכו הלוואות או משכנתא.
2. איזו השקעה תרצו - ההשקעה בנכס צריכה להיות מותאמת לתקציב, לרמות הסיכון וכמובן מצבכם האישי.
3. בחירת המקום להשקעה - כדאי לשכלל את החיפוש ולרכוש נכס במקום טוב במחיר מציאה.
4. בדיקת השוק - כדאי להתמקד בבחירת דירה מתחת למחיר השוק. לצורך כך יש לעשות היכרות מעמיקה עם השוק במקום בו אתם מתכננים את הרכישה.
5. מציאת עורך דין שאפשר לסמוך עליו - רצוי לבחור עורך דין מהיכרות מוקדמת או המלצות. עורך הדין יטפל בכל מה שצריך לאחר בחירת את הנכס לקנייה.
6. עיצוב הדירה - באם הנכס שרכשתם דורש שיפוץ או עיצוב מחדש עשו זאת בהתאם לטעם של מי שאמור לשכור או בעתיד לרכוש אותו מכם.
7.. חישובי מס - היעזרו ברואה חשבון או יועצי מס על מנת שיחשבו עבורכם את המיסוי שתדרשו לו.
8. ניהול הנכס - יש הבוחרים לעשות זאת לבד. אחרים ישכרו חברות ניהול או אנשים שמתמחים בכך. בחרו את הדרך התאימה לכם.
בבואכם לבצע את אחת הרכישות המשמעותיות ביותר בחייכם, קניית דירה, שימו לב היטב לדברים הללו:
1. בחירת הדירה חייבת להיגזר ממסגרת התקציב שיש לכם ולא ההפך.
2. וודאו שיש לכם הון עצמי בהתאם לדרישות שמעמיד בנק ישראל.
3. שימו לב שיש לכם סכום שיספיק גם להוצאות הנוספות שיש בקניית דירה כמו מיסים, עו"ד, שיפוץ וכיו"ב ושמחיר הנכס אינו המחיר הסופי אותו תצטרכו לשלם.
4. בחרו מסלול משכנתה המתאים לכם באופן אישי.
5. בבחירת מסלול המשכנתא קחו בחשבון גם שינויים שיכולים להתרחש בעתיד לבוא, כמו יציבות מקום עבודתכם, ריביות, מדדים והשתחררות של קרנות השתלמות וחסכונות.
6. שימו לב ששיעור ההחזר לא יעלה על 25-30 אחוז מסך ההכנסות נטו של משק הבית.
7. רצוי לקחת חלק מההלוואה במסלול פריים בו ניתן לבצע תמיד פרעונות מוקדמים. מסלול זה מוגבל רק לחלק מגובה המשכנתא ויש לוודא את האחוז המדוייק.
8. ישנם מסלולים נוספים של ריבית קבועה ולא צמודה, ריבית קבועה וצמודה למדד וריבית משתנה כל חמש שנים שלכל אחד מהם יתרונות וחסרונות. עשו שיעורי בית ובחרו את המסלול הטוב ביותר עבורכם.
מסעות שיווק מיומנים משווקים בשנים האחרונות לא מעט קרקעות חקלאיות להשקעה, אבל לא מומלץ להתפתות לעסקאות שכאלה. חברות נדל"ן ימכרו לכם מצגות מפתות והצלחות עבר מרשימות ויציעו מחירים מפתים והבטחות לרווחים יפים והפשרה קרובה, אבל במעט מאד מקרים, אם בכלל, מדובר בשטח שמוגדר כאזור לבנייה בתוכנית המתאר הארצית או כאזור בעל מרקם עירוני.
במקרים רבים מדובר בהשקעה בקרקע חקלאית הסמוכה לבסיס צבאי, המיועדת לתוואי של כביש, עם תשתיות צינורות גז, או בקרקע שהיא שטח המיועד לפיתוח נופי בתוכנית מתאר ארצית. סיכויים להפשרה של קרקעות כאלה הם אפסיים והכסף ייזרק לפח.
הנה הצעתו של שמאי מקרקעין בנושא:
https://youtu.be/OAUQYELPRMc
הנה 10 דברים שחשוב להקפיד עליהם לפני רכישת דירה, לפי סוכן הנדל"ן שי שטרן, כפי שפורסמו במגזין "ברנז'ה" ביוני 2014:
1. תקציב מדוייק ב-100% - הכנסו לבנק למשכנתאות וודאו מהו התקציב האמיתי העומד לרשותכם צורך קניית דירה. אל תסתמכו על מחשבוני אינטרנט, היפגשו עם נציג לפחות פעם אחת וקבלו אישור עקרוני למשכנתא.
2. הגדרה ברורה של צרכים מול רצונות - הגדירו במדוייק מהם הצרכים שלכם בנכס החדש , על מה לא תוכלו להתפשר ומהם הרצונות שתשמחו שיהיו, אך תוכל להתפשר עליהם. הגדרה נכונה תעשה את התיווך בין כמיהת הלב להחלטה הרציונלית.
3. חישוב של הוצאות נלוות לרכישה - יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות כמו מס רכישה במקרים מסוימיים, עלות עורך דין, עמלת תווך ועוד. חשבו את מסגרת ההוצאות הנלוות והשאירו כ-10% ממחיר הנכס הנרכש כסף זמין בצד.
4. החשפו למקסימום נכנסים פוטנציאלים - נתון לשיקולכם, אך לעתים משתלם לגשת למשרד תווך שיציג בפניכם את מלוא מאגר הדירות הפוטניאלי עבורכם. ישנה אמנם עלות, אך הזה מגדיל את הסיכוי שתמצאו את נכס חלומותיכם.
5. תחבורה - נוחות הגישה לנכס שאתם מעוניינים בו חשובה לא פחות מאלמנטים אחרים אותם בדרך כלל נוהגים לבדוק. בדקו האם קיימים שירותי תחבורה ציבורים נוחים וטובים עבור הילדים, האם יש נגישות נוחחה בשעות עומס, האם יש הסדרי חנייה נוחים וכיו"ב.
6. בנייה עתידית - תכניות בנייה עתידיות עלולות להשפיע על הנוף אותו אתם רואים כרגע מהנכס בו אתם מעוניינים. מאחר וכיום נהוגה בעיקר בנייה לגובה והגבההת בניינים דרך תמ"א 38, כדאי לבצע את כל הבדיקות האפשריות לגבי בנייה עתידית באזור המבוקש.
7. קנייה ומכירה - זכרו שלא בטוח שבנכס אותו אתם קונים תשארו לתמיד. ייתכן שהוא מתאים למצבכם בחיים כרגע וייתכן מאוד שבהמשך תרצו להתקדם הלאה לדירה גדולה יותר, איזור אחר או כל שיקול אחר. קחו זאת כחשבון בתהליך קבלת ההחלטות.
8. חישוב נכון - רובנו לא רוצים לצאת בתחושה שנוצלנו, או מה שנקרא בארץ "יצאנו פראיירים". יש לקחת בחשבון שככל שיש ויותר מתעניינים בנכס ערכו יעלה וחבל בדרך כלל להפסידו בגלל כמה אלפי שקלים שבדרך כלל יחזירו את עצמם עם עליית ערך הנכס.
9. עורך דין עם התמחות בנדל"ן - תפקידו של עורך דין המתמחה בנדל"ן הינו קריטי להגנת זכויות הקונה הן במהלך ברכישה והן במימושה לאורך תקופה שיכולה להיות לא קצרה. מומלץ להשתמש בעו"ד המכיר היטב את עולם החוזים, מה יעזור לכם לעבור את התהליך בשקט נפשי.
10. הערכה מחמירה לשיפוץ - במקרים רבים, בעיקר בעת רכישת דירה מיד שנייה, יש צורך (או רצון) בשיפוץ. קונה חכם יבקש הצעת מחיר לשיפוץ עוד לפני רכישת הנכס, וזאת על מנת לתכנן את התקציב שלו נכון. קונה חכם אף יותר יודע שהשיפוץ ייעלה בסופו של דבר יותר מהצעת המחיר שניתנה לו, ועל כן מכין לעצמו טווח בטחון תקציבי. שיפוץ יכול לחולל פלאים בנכס ולשנות לחלוטין את חווית המגורים - חשוב שנוודא את היכולת שלנו לבצע שיפוץ מתאים בתקציב הנכון ביחס המחיר לנכס.
אם קיבלתם צו הפקעה, הקפידו על הכללים הבאים:
1. אל תחתמו על שום מסמך או נייר שמגישים לכם, עד שלא נועצתם בעו"ד.
2. התנגדו לכל תפיסת קרקע עד לסיום הליכי ההתנגדות או המשא ומתן עם הגוף המפקיע.
3. התמקחו על ערך הקרקע בלי קשר למחיר הפתיחה שהוצע לכם וקחו שמאי משלכם כיוון שהשמאות של הגוף המפקיע כמעט תמיד תהיה נמוכה, לטובתו.
4. אל תתרגשו מאיומים, מניפולציות ("הפיצוי רק ירד") וקציבות זמן של הגוף המפקיע.
5. התאחדו עם בעלי קרקעות נוספים, כדי לנהל משא ומתן מעמדת כוח גדולה יותר.
נדל"ן
משכירים דירה ורוצים בטחונות מהשוכרים. הקפידו על הדברים הבאים:
1. יש לדרוש שעל החוזה יחתמו 2 ערבים (לציין שם מלא, כתובת, טלפון ות"ז של כל ערב ולבקש צילום ת"ז ותלוש משכורת).
2. בקשו שטר חוב לחצי שנה עם חתימת הערבים
3. בדקו צ'קים פתוחים לביטחון לפקודות חברת החשמל והעיריה.
4. וודאו שהשוכר רושם עצמו כמחזיק בדירה אצל כל הגופים הנ"ל כך שהחשבונות יוסבו על שמו.
5. חשוב ביותר לדרוש מהשוכר ערבות בנקאית, צ'ק בנקאי או מזומן שיופקד כפיקדון וערבות לתשלומים (יש המון משכירי דירות שהיו משלמים הון כדי להחזיר את הגלגל לאחור ולעשות זאת!).
6. חשוב שהחוזה יכלול סעיף המאפשר לכם לפנות את הדיירים בעצמכם.
ישנה רשימה של דרישות המפורטת בחוזר מנכ"ל המצורף כאן לגבי תהליך קבת היתר לביצוע פרויקט תמ"א 38. באופן עקרוני יש להוכיח כי הבניין עומד בקריטריונים להליך תמ"א 38 מבחינת הגודל שלו, הגיל שלו ומצבו הפיזי הנוכחי. כדי להתחיל בתהליך יש לפנות למהנדס קונסטרוקציה רשום אשר יכין דו"ח פסילה לבניין ובה הוא יפרט מדוע הבניין צריך לעבור חיזוק. כמו כן יגיש המהנדס לעריה תכנית לחיזוק הבניין המותאמת לתקן חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה 413.
על המהנדס לקבל מיוזם הפרויקט את הנתונים הבאים בכדי שיוכל לבצע את דוח הפסילה והצעת החיזוק:
1. תכנית אדריכלית עדכנית של הנכס אותה ניתן להשיג באמצעות מודד מוסמך או מההיתר המקורי של הבניין.
2. תכנית אדריכלית של חיזוק המבנה.
3. דוח אל הרס של מעבדה לבדיקת מבנים בו תפורט מערכת שלד המבנה, סכמת התקרות, מיקום וגודל הקורות והעמודים, חוזק הבטון, חדרי מדרגות, קירות מעטפת, מקלטים, חוזק בטון ועוד.
4. דוח יועץ קרקע המתבסס על דגימות קרקע מקידוח ניסיון (יש להזמין חברת קידוחים המוסמכת לביצוע קידוחים בשיטת SPT). את מדגמי הקרקע יש לשלוח למעבדה לבדיקות קרקע. כמו כן יועץ הקרקע צריך לבדוק את הביסוס הקיים ולכן יש להזמין מחפרון אשר יבצע חפירה בקרבת יסודות מדגמיים.
5. בחלק מהעיריות נדרש לבדוק את לחץ המים במבנה.
את כל הדוחות של המעבדות ויועצי הקרקע יגיש המהנדס והיזם לעירייה בצירוף חישובים סטטיים שלו והמלצתו לגבי חיזוק המבנה.
על מה חשוב להקפיד כשלוקחים משכנתה?
על מה להקפיד בקבלת משכנתה?
אנחנו קונים דירה. מה נכון לעשות לגבי המשכנתה?
הנה 10 טיפים לגבי לקיחת משכנתה:
1. בצעו את התשלומים הראשונים מההון העצמי ורק לשאר התשלומים קחו משכנתה.
2. במשכנתה מומלץ לשלב מספר מסלולי הצמדה ואם אתם יודעים על סכומי כסף שאמורים להיכנס לחשבונותיכם בשנים הקרובות (ירושה, קרן השתלמות וכדומה) מומלץ להוסיף מסלול עם סילוק מוקדם, ללא עמלות או הלוואה שנקראת "בולט" (Bullet).
3. אם אתם כבר משלמים משכנתה - מומלץ לברר אם משתלם לכם למחזר אותה על מנת ליהנות ממשכנתה בתנאים מועדפים לעומת זו שלקחתם בעבר.
4. השוו מחירים בין בנקים שונים למשכנתאות - יש הפרשים משמעותיים.
5. קחו את אחוז המימון הגבוה ביותר האפשרי, אך בתנאי שההחזר החודשי סביר, ביחס להכנסתכם ויציבותכם התעסוקתית והפיננסית.
6. מומלץ לקבוע תחנות יציאה, בעת לקיחת המשכנתה, כדי לאפשר לעצמכם מיחזור ללא קנס, אם משתנים התנאים הכלכליים, במשק או אצלכם אישית.
7. התמקחו על עמלת פתיחת תיק (תוכלו להוריד המון, אם לא תוותרו).
8. התמקחו על הריבית בלי חשש - כל עשירית אחוז שווה המון כסף!
9. את ביטוח המבנה (ובלי קשר למשכנתא, את ביטוח הדירה - אם אתם מתכוונים לעשות..) עשו דרך חברות ביטוח - הן נותנות מחירים טובים משל הבנקים למשכנתאות.
10. לימדו את כל נושא המשכנתאות ברצינות, לפחות מהטיפים שלנו, שבתגית "משכנתה", כדי להבין ולנצל כל אפשרות לשיפור תנאי ההלוואה.
על מה להקפיד בקבלת משכנתה?
אנחנו קונים דירה. מה נכון לעשות לגבי המשכנתה?
הנה 10 טיפים לגבי לקיחת משכנתה:
1. בצעו את התשלומים הראשונים מההון העצמי ורק לשאר התשלומים קחו משכנתה.
2. במשכנתה מומלץ לשלב מספר מסלולי הצמדה ואם אתם יודעים על סכומי כסף שאמורים להיכנס לחשבונותיכם בשנים הקרובות (ירושה, קרן השתלמות וכדומה) מומלץ להוסיף מסלול עם סילוק מוקדם, ללא עמלות או הלוואה שנקראת "בולט" (Bullet).
3. אם אתם כבר משלמים משכנתה - מומלץ לברר אם משתלם לכם למחזר אותה על מנת ליהנות ממשכנתה בתנאים מועדפים לעומת זו שלקחתם בעבר.
4. השוו מחירים בין בנקים שונים למשכנתאות - יש הפרשים משמעותיים.
5. קחו את אחוז המימון הגבוה ביותר האפשרי, אך בתנאי שההחזר החודשי סביר, ביחס להכנסתכם ויציבותכם התעסוקתית והפיננסית.
6. מומלץ לקבוע תחנות יציאה, בעת לקיחת המשכנתה, כדי לאפשר לעצמכם מיחזור ללא קנס, אם משתנים התנאים הכלכליים, במשק או אצלכם אישית.
7. התמקחו על עמלת פתיחת תיק (תוכלו להוריד המון, אם לא תוותרו).
8. התמקחו על הריבית בלי חשש - כל עשירית אחוז שווה המון כסף!
9. את ביטוח המבנה (ובלי קשר למשכנתא, את ביטוח הדירה - אם אתם מתכוונים לעשות..) עשו דרך חברות ביטוח - הן נותנות מחירים טובים משל הבנקים למשכנתאות.
10. לימדו את כל נושא המשכנתאות ברצינות, לפחות מהטיפים שלנו, שבתגית "משכנתה", כדי להבין ולנצל כל אפשרות לשיפור תנאי ההלוואה.
בכדי למכור נכס בצורה טובה יש להקפיד על 7 הדברים הבאים:
1. לערוך רישום לגבי תכנית מכירת הנכס, אפשרויות המימון השונות ואיסוף נתונים לגבי קנייתו.
2. יש לאסוף את המידע הרלוונטי לגבי מסים והיטלים בכדי לא להיות מופתעים, ניתן להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום.
3. חשוב לעשות תמחור נכון לנכס, רבים מהקונים עושים השוואות מחירים ומגיעים מוכנים לשלב הקנייה.
4. פרסמו את הנכס למכירה רק בשלב בו אתם באמת מתכוונים למכור אותו, כמה שיותר זמן שהוא יהיה בשוק, כך ירד העניין בו.
5. שווקו את הנכס בצורה אינטנסיבית וחכמה - תוך שימוש באמצעים שונים כמו אינטרנט, שלטים, מקומונים, עיתונים, חברים ועוד בהם בנוסף לכיתוב יהיו צילומים או צילומי וידאו.
6. יחס רציני לקונים - התייחסו לקונים הפוטנציאליים ברצינות, נסו להבין עד כמה הם באמת מעוניינים בנכס, קחו מהם פרטים ועקבו אחרי התעניינותם.
7. ערכו משא ומתן מקצועי ככל האפשר - על מנת להימנע מטעויות קריטיות. אפשר להיעזר בעורכי דין או סוכני נדל"ן המתמחים בתחום.
1. מה התקציב שלכם - האם יש לכם הון עצמי מספיק והאם תצטרכו הלוואות או משכנתא.
2. איזו השקעה תרצו - ההשקעה בנכס צריכה להיות מותאמת לתקציב, לרמות הסיכון וכמובן מצבכם האישי.
3. בחירת המקום להשקעה - כדאי לשכלל את החיפוש ולרכוש נכס במקום טוב במחיר מציאה.
4. בדיקת השוק - כדאי להתמקד בבחירת דירה מתחת למחיר השוק. לצורך כך יש לעשות היכרות מעמיקה עם השוק במקום בו אתם מתכננים את הרכישה.
5. מציאת עורך דין שאפשר לסמוך עליו - רצוי לבחור עורך דין מהיכרות מוקדמת או המלצות. עורך הדין יטפל בכל מה שצריך לאחר בחירת את הנכס לקנייה.
6. עיצוב הדירה - באם הנכס שרכשתם דורש שיפוץ או עיצוב מחדש עשו זאת בהתאם לטעם של מי שאמור לשכור או בעתיד לרכוש אותו מכם.
7.. חישובי מס - היעזרו ברואה חשבון או יועצי מס על מנת שיחשבו עבורכם את המיסוי שתדרשו לו.
8. ניהול הנכס - יש הבוחרים לעשות זאת לבד. אחרים ישכרו חברות ניהול או אנשים שמתמחים בכך. בחרו את הדרך התאימה לכם.
איך לגרום לילדים להישאר בקשר איתך לעת זיקנה?
הילדים שהתבגרו ויש להם משפחות שכחו אתכם בבית? אתם ממתינים שיגיעו, ישמרו על קשר, יטלפנו, יסייעו לכם - אבל הכל לשווא? - יש פתרון!
קראנו לפני זמן מה רעיון מעולה: רימזו להם ברמז דק וללא פירוט (אפילו באמצעות השארה על השולחן של "נייר שכביכול לא ידעתם שהם קראו"), שיש לכם אדמות במקום כלשהו בארץ. אל תסכימו לפרט ואימרו בשקט: אחרי מותי כל אחד יקבל את חלקו.
מסתבר לפי המספר ברדיו שמדובר בשיטה מדהימה שעובדת: מאותו הרגע יתחילו יורשיכם לסייע לכם, לבוא לבקר, להתקשר ולשאול לשלומכם ואם חסר משהו.. בקיצור, כל מה שהורים מבוגרים רוצים.
והירושה? - אתם יודעים.. כל אחד יקבל את חלקו!
הילדים שהתבגרו ויש להם משפחות שכחו אתכם בבית? אתם ממתינים שיגיעו, ישמרו על קשר, יטלפנו, יסייעו לכם - אבל הכל לשווא? - יש פתרון!
קראנו לפני זמן מה רעיון מעולה: רימזו להם ברמז דק וללא פירוט (אפילו באמצעות השארה על השולחן של "נייר שכביכול לא ידעתם שהם קראו"), שיש לכם אדמות במקום כלשהו בארץ. אל תסכימו לפרט ואימרו בשקט: אחרי מותי כל אחד יקבל את חלקו.
מסתבר לפי המספר ברדיו שמדובר בשיטה מדהימה שעובדת: מאותו הרגע יתחילו יורשיכם לסייע לכם, לבוא לבקר, להתקשר ולשאול לשלומכם ואם חסר משהו.. בקיצור, כל מה שהורים מבוגרים רוצים.
והירושה? - אתם יודעים.. כל אחד יקבל את חלקו!
על מה להקפיד בקניית דירה חדשה?
אלו הדברים שכדאי להקפיד עליהם בקניית דירה:
1. ביקור באתר הבנייה ובדיקת נגישות התחבורה למקום.
2. לערוך בדיקה מקדימה על החברה הקבלנית, אילו פרוייקטים קודמים עשתה ועד כמה ניתן לסמוך עליה.
3. יש לערוך השוואת מחירים מול פרוייקטים אחרים.
4. חשוב לבדוק ברשות המקומית מה הצפי לפיתוח האיזור מבחינת תשתיות, מוסדות ציבור ובנייה נוספת.
5. לבדוק מה שטחה של הדירה ומה מקבלים בפרוייקטים מקבילים.
6. בדיקת מצבו התכנוני של הנכס אותו אתם עומדים לרכוש.
7. חשוב לבדוק האם המפרט הטכני כולל גם את המטבח, מחסן ונקודות החשמל.
8. לוודא שיש היתרי בנייה לפרוייקט.
9. לוודא האם המחיר כלל בתוכו גם אגרות רישום בטאבו, מע"מ ושכר טרחת עו"ד.
10. חשוב לוודא מהם זכויותיכם כרוכשי הנכס, במידה וההיתר לא יוצא במועד.
11. חשוב לברר עם איש השיווק של הפרוייקט כמה כסף יש להפקיד כ"דמי רצינות".
12. כדאי להחליט מראש באיזה דירה אתם מעוניינים ולהחליט גם על דירות חלופיות במידה ולא תקבלו את מבוקשכם.
13. הציגו את החוזה לעו"ד ובקשו את חוות דעתו.
14. בררו מראש את התנאים לביטול החוזה, האם ומה גובה הקנס המוטל במקרה כזה.
אלו הדברים שכדאי להקפיד עליהם בקניית דירה:
1. ביקור באתר הבנייה ובדיקת נגישות התחבורה למקום.
2. לערוך בדיקה מקדימה על החברה הקבלנית, אילו פרוייקטים קודמים עשתה ועד כמה ניתן לסמוך עליה.
3. יש לערוך השוואת מחירים מול פרוייקטים אחרים.
4. חשוב לבדוק ברשות המקומית מה הצפי לפיתוח האיזור מבחינת תשתיות, מוסדות ציבור ובנייה נוספת.
5. לבדוק מה שטחה של הדירה ומה מקבלים בפרוייקטים מקבילים.
6. בדיקת מצבו התכנוני של הנכס אותו אתם עומדים לרכוש.
7. חשוב לבדוק האם המפרט הטכני כולל גם את המטבח, מחסן ונקודות החשמל.
8. לוודא שיש היתרי בנייה לפרוייקט.
9. לוודא האם המחיר כלל בתוכו גם אגרות רישום בטאבו, מע"מ ושכר טרחת עו"ד.
10. חשוב לוודא מהם זכויותיכם כרוכשי הנכס, במידה וההיתר לא יוצא במועד.
11. חשוב לברר עם איש השיווק של הפרוייקט כמה כסף יש להפקיד כ"דמי רצינות".
12. כדאי להחליט מראש באיזה דירה אתם מעוניינים ולהחליט גם על דירות חלופיות במידה ולא תקבלו את מבוקשכם.
13. הציגו את החוזה לעו"ד ובקשו את חוות דעתו.
14. בררו מראש את התנאים לביטול החוזה, האם ומה גובה הקנס המוטל במקרה כזה.
איך למכור מהר ובמחיר טוב את הדירה או הבית שלכם?
אם ברצונכם למכור דירה או בית הקפידו על 14 הדברים הבאים:
1. לפרסם מודעה עם תמונה (ואף עם סרטון וידאו, אם ניתן). מחקר שנעשה הראה שפרסום תמונה יכול להאיץ מאד את המכירה (פי 4 יותר צפיות באתרי הלוחות!) ואף לשפר את המחיר שיתקבל בעבורה (תמונה שווה 10 אלפים ש"ח בממוצע, לפי העיתון גלובס).
2. להציגם בשעות שהנכס במיטבו.
3. אם בסמוך נמצא כביש רועש - הציגו את הדירה בשבת
4. אם הדירה באיזור עסקים הומה - הציגו אותה אחר-הצהריים או בערב.
5. דאגו לצביעה כללית של הדירה ותיקוני פגמים בולטים
6. הכי חשוב: בצעו נקיון יסודי של כל הבית ובמיוחד של חדרי האמבטיה והמטבח ושל חדר המדרגות (אם זו דירה בבית משותף).
7. בבית פרטי - טיפול מקיף בגינה ובחצר.
8. נסו "לתקן" בעיות בבית - קררו או חממו חדרים בעייתיים (אם זה יום חם - הדליקו מזגן כמובן ואם יום חורפי קר - חימום מלא אך לא מוגזם).
9. האירו היטב חדרים צפוניים ופיתחו חלונות בחדרים כדי למלאם אור.
10. כבו את הטלוויזיה.
11. ספרו לשכנים ולמכרים על הדירה הנמכרת (שהם יעבירו הלאה).
12. אם הדירה קטנה - הוציאו ריהוט מיותר וחפצים לא נחוצים והיא תיראה מרווחת הרבה יותר.
13. מומלץ ליצור אוירה מתאימה למכירה בעת הצגת הדירה - ברוח הפנג שואי (מוסיקה רכה ברקע, נר ריחני, אפיה של עוגה בתנור, פרחים באגרטל, תלו פעמוני רוח בפינת דרום-מזרח הבית, הכינו תה טבעי ומרגיע למתעניינים בדירה).
14. לגבי ניהול ה"שיווק" - תמחרו את הדירה בצורה ריאלית וצרו אוירה של תחרות בין הקונים - כך תקבלו מחיר טוב יותר מאשר "לתקוע" מחיר שבו רק מעטים יגיעו ולאורך זמן רב, יורידו את מחיר הדירה.
אם ברצונכם למכור דירה או בית הקפידו על 14 הדברים הבאים:
1. לפרסם מודעה עם תמונה (ואף עם סרטון וידאו, אם ניתן). מחקר שנעשה הראה שפרסום תמונה יכול להאיץ מאד את המכירה (פי 4 יותר צפיות באתרי הלוחות!) ואף לשפר את המחיר שיתקבל בעבורה (תמונה שווה 10 אלפים ש"ח בממוצע, לפי העיתון גלובס).
2. להציגם בשעות שהנכס במיטבו.
3. אם בסמוך נמצא כביש רועש - הציגו את הדירה בשבת
4. אם הדירה באיזור עסקים הומה - הציגו אותה אחר-הצהריים או בערב.
5. דאגו לצביעה כללית של הדירה ותיקוני פגמים בולטים
6. הכי חשוב: בצעו נקיון יסודי של כל הבית ובמיוחד של חדרי האמבטיה והמטבח ושל חדר המדרגות (אם זו דירה בבית משותף).
7. בבית פרטי - טיפול מקיף בגינה ובחצר.
8. נסו "לתקן" בעיות בבית - קררו או חממו חדרים בעייתיים (אם זה יום חם - הדליקו מזגן כמובן ואם יום חורפי קר - חימום מלא אך לא מוגזם).
9. האירו היטב חדרים צפוניים ופיתחו חלונות בחדרים כדי למלאם אור.
10. כבו את הטלוויזיה.
11. ספרו לשכנים ולמכרים על הדירה הנמכרת (שהם יעבירו הלאה).
12. אם הדירה קטנה - הוציאו ריהוט מיותר וחפצים לא נחוצים והיא תיראה מרווחת הרבה יותר.
13. מומלץ ליצור אוירה מתאימה למכירה בעת הצגת הדירה - ברוח הפנג שואי (מוסיקה רכה ברקע, נר ריחני, אפיה של עוגה בתנור, פרחים באגרטל, תלו פעמוני רוח בפינת דרום-מזרח הבית, הכינו תה טבעי ומרגיע למתעניינים בדירה).
14. לגבי ניהול ה"שיווק" - תמחרו את הדירה בצורה ריאלית וצרו אוירה של תחרות בין הקונים - כך תקבלו מחיר טוב יותר מאשר "לתקוע" מחיר שבו רק מעטים יגיעו ולאורך זמן רב, יורידו את מחיר הדירה.
מה לבדוק לפני השכרת נכס?
אלו הדברים שחשוב להקפיד עליהם לפני השכרת נכס:
1. כדי לחוש בנוצר אמון עם המבקשים להשכיר את הנכס על מנת שיהיה ניתן לסמוך עליהם בזמן שהנכס יהיה מופקד בידם.
2. חשוב להיות מגובים בייעוץ משפטי בשלבי הכנת החוזה והחתימה עליו.
3. דאגו לביטחונות מהשוכרים הכוללים ערבים, ערבות בנקאית, שטרי חוב, פיקדון כספי והמחאות דחויות לשנה הקרובה.
4. יש להחתים שני ערבים, במידה וחתימה אחת חסרה הדבר מבטל את תוקף כתב הערבות.
5. יש לוודא שבהסכם כלולים תנאי הפרה ובטחונות.
6. יש לוודא שישנו סעיף המתיר לשוכר לעזוב את הנכס לפני תום התקופה בתנאי שהוא מביא שוכר חלופי.
7. יש לנסח מראש אופציה להמשך שכירות (מי מודיע למי, לאיזו תקופה ועוד).
8. יש לנסח מה כוללת הפרת חוזה, כזו המאפשרת למשכיר לפנות את השוכר מהנכס.
9. במקרה שיש הפרה יסודית של החוזה יש לשלוח הודעה מידית לשוכר לתיקון הנזק ובמידה והוא לא תוקן יש לקבל ייעוץ משפטי לגבי המשך פעולה.
אלו הדברים שחשוב להקפיד עליהם לפני השכרת נכס:
1. כדי לחוש בנוצר אמון עם המבקשים להשכיר את הנכס על מנת שיהיה ניתן לסמוך עליהם בזמן שהנכס יהיה מופקד בידם.
2. חשוב להיות מגובים בייעוץ משפטי בשלבי הכנת החוזה והחתימה עליו.
3. דאגו לביטחונות מהשוכרים הכוללים ערבים, ערבות בנקאית, שטרי חוב, פיקדון כספי והמחאות דחויות לשנה הקרובה.
4. יש להחתים שני ערבים, במידה וחתימה אחת חסרה הדבר מבטל את תוקף כתב הערבות.
5. יש לוודא שבהסכם כלולים תנאי הפרה ובטחונות.
6. יש לוודא שישנו סעיף המתיר לשוכר לעזוב את הנכס לפני תום התקופה בתנאי שהוא מביא שוכר חלופי.
7. יש לנסח מראש אופציה להמשך שכירות (מי מודיע למי, לאיזו תקופה ועוד).
8. יש לנסח מה כוללת הפרת חוזה, כזו המאפשרת למשכיר לפנות את השוכר מהנכס.
9. במקרה שיש הפרה יסודית של החוזה יש לשלוח הודעה מידית לשוכר לתיקון הנזק ובמידה והוא לא תוקן יש לקבל ייעוץ משפטי לגבי המשך פעולה.
האם כדאי להשקיע בקניית נכס בחו"ל?
אם אתה אדם מהישוב ולא משקיע מנוסה ובעל הון פנוי ואם שכנעו אותך הפרסומים והפרוספקטים המפוארים אודות דירות שמשלמות את עצמן ועוד מותירות לך הכנסה פנויה במנהטן וטורונטו ואיפה לא אז היזהר.
לעתים קרובות מדובר בחברות עם משרדי פאר ואנשי מכירות מפוארים שכשבודקים מה עומד מאחרי העסקאות המדהימות שלהם מגלים תרמיות במקרה הרע ועסקאות רעות במקרה הטוב (דירות שתוכל לקנות במחיר זול פי כמה אם תגיע למשרד המכירות שבאתר). שכר הדירה שהם מבטיחים לא ראלי והשנתיים הראשונות נגמרות מהר אבל המשכנתה שהיא לשנים רבות עלולה להשאיר אותך עם חובות אדירים, בלי דירה ובלי החסכונות שהשקעת בקניה בגלל שאין שוכרים, שאין הכנסה חודשית והכל מתמוטט מול ההתראות של הבנק שאפילו עברית לא מדבר.
עזוב - קנה לך דירה בארץ ותהיה בריא! באמת.
אם אתה אדם מהישוב ולא משקיע מנוסה ובעל הון פנוי ואם שכנעו אותך הפרסומים והפרוספקטים המפוארים אודות דירות שמשלמות את עצמן ועוד מותירות לך הכנסה פנויה במנהטן וטורונטו ואיפה לא אז היזהר.
לעתים קרובות מדובר בחברות עם משרדי פאר ואנשי מכירות מפוארים שכשבודקים מה עומד מאחרי העסקאות המדהימות שלהם מגלים תרמיות במקרה הרע ועסקאות רעות במקרה הטוב (דירות שתוכל לקנות במחיר זול פי כמה אם תגיע למשרד המכירות שבאתר). שכר הדירה שהם מבטיחים לא ראלי והשנתיים הראשונות נגמרות מהר אבל המשכנתה שהיא לשנים רבות עלולה להשאיר אותך עם חובות אדירים, בלי דירה ובלי החסכונות שהשקעת בקניה בגלל שאין שוכרים, שאין הכנסה חודשית והכל מתמוטט מול ההתראות של הבנק שאפילו עברית לא מדבר.
עזוב - קנה לך דירה בארץ ותהיה בריא! באמת.
על מה להקפיד כששוכרים דירה?
הנה הדברים שיש להקפיד עליהם כששוכרים דירה:
1. ראשית, כדאי לעשות גוגל על המשכיר ולוודא שאינו משכיר בעייתי ומהם זכויותיו לגבי הנכס.
2. יש לוודא שקיימת התאמה מלאה בין הסיכום שנעשה בע"פ לבין החוזה הכתוב.
3. במידה והוגש לכם חוזה ארוך ומרובה פרטים כדאי לקבל סיוע מעורך דין לפני החתימה עליו.
4. יש לשים לב שהמשכיר לוקח על עצמו תשלומים הקשורים לשיפוץ הבניין וסביבתו ושאין לשוכר חלק בתשלומים הללו.
5. חשוב לוודא שההסכם כולל התחייבות המשכיר לביצוע תיקונים במזגן ובדוד השמש או החשמל תוך זמן מוגדר (ולא "זמן סביר", כפי שיש נטייה לכתוב לא פעם).
6. יש לוודא שהנכס מבוטח.
7. יש לציין בחוזה את זכויות המשכיר לגבי הגעה לנכס המושכר, כולל תדירות והודעה מראש.
8. וודאו כי אין הגבלה לגבי החזקת בעלי חיים בנכס המושכר וציינו זאת בחוזה.
9. כדאי לבקר בדירה המושכרת בשעות שונות של היום בכדי להתרשם מהרעש, האור והתנהלות הסביבה באיזור.
10. בררו את גובה תשלום הארנונה וועד הבית לפני חתימת החוזה וחשבו גם אותם בהוצאה הכללית.
11. לפני חתימת החוזה (ורצוי אף במעמד החתימה) יש לערוך רשימת ליקויים ופגמים שיש בדירה, תוך סיכום מי אחראי לתיקונם, כדאי אף לצלם את הפגמים בכדי שתהיה אסמכתה ברורה.
הנה הדברים שיש להקפיד עליהם כששוכרים דירה:
1. ראשית, כדאי לעשות גוגל על המשכיר ולוודא שאינו משכיר בעייתי ומהם זכויותיו לגבי הנכס.
2. יש לוודא שקיימת התאמה מלאה בין הסיכום שנעשה בע"פ לבין החוזה הכתוב.
3. במידה והוגש לכם חוזה ארוך ומרובה פרטים כדאי לקבל סיוע מעורך דין לפני החתימה עליו.
4. יש לשים לב שהמשכיר לוקח על עצמו תשלומים הקשורים לשיפוץ הבניין וסביבתו ושאין לשוכר חלק בתשלומים הללו.
5. חשוב לוודא שההסכם כולל התחייבות המשכיר לביצוע תיקונים במזגן ובדוד השמש או החשמל תוך זמן מוגדר (ולא "זמן סביר", כפי שיש נטייה לכתוב לא פעם).
6. יש לוודא שהנכס מבוטח.
7. יש לציין בחוזה את זכויות המשכיר לגבי הגעה לנכס המושכר, כולל תדירות והודעה מראש.
8. וודאו כי אין הגבלה לגבי החזקת בעלי חיים בנכס המושכר וציינו זאת בחוזה.
9. כדאי לבקר בדירה המושכרת בשעות שונות של היום בכדי להתרשם מהרעש, האור והתנהלות הסביבה באיזור.
10. בררו את גובה תשלום הארנונה וועד הבית לפני חתימת החוזה וחשבו גם אותם בהוצאה הכללית.
11. לפני חתימת החוזה (ורצוי אף במעמד החתימה) יש לערוך רשימת ליקויים ופגמים שיש בדירה, תוך סיכום מי אחראי לתיקונם, כדאי אף לצלם את הפגמים בכדי שתהיה אסמכתה ברורה.
איך אפשר להגדיל דירה?
ניתן להגדיל דירה בשיטות שונות. גם אם לא תמיד באופן חוקי אבל רצוי להשיג אישורים מראש, ניתן להשתמש בשיטות שונות:
1. לעשות גלריה ולהרוויח חלל שינה או חלל עבודה נוסף, בחדרים עם תקרה גבוהה.
2. בדירת קרקע ניתן לחפור מעט לעומק ולהגדיל את גובה התקרה כדי ליצור קומה נוספת או גלריה.
3. לפצל את הדירה לכמה יחידות דיור.
4. אפשר להגדיל את הסלון או חדר, על חשבון המרפסת.
5. אפשר לסגור מרפסת לטובת פינת עבודה או חדרון נוסף.
6. ניתן לספח מחסן או מזווה צמוד לדירה, לצורך הגדלת שטח הדירה בפועל.
ניתן להגדיל דירה בשיטות שונות. גם אם לא תמיד באופן חוקי אבל רצוי להשיג אישורים מראש, ניתן להשתמש בשיטות שונות:
1. לעשות גלריה ולהרוויח חלל שינה או חלל עבודה נוסף, בחדרים עם תקרה גבוהה.
2. בדירת קרקע ניתן לחפור מעט לעומק ולהגדיל את גובה התקרה כדי ליצור קומה נוספת או גלריה.
3. לפצל את הדירה לכמה יחידות דיור.
4. אפשר להגדיל את הסלון או חדר, על חשבון המרפסת.
5. אפשר לסגור מרפסת לטובת פינת עבודה או חדרון נוסף.
6. ניתן לספח מחסן או מזווה צמוד לדירה, לצורך הגדלת שטח הדירה בפועל.
מהם עשרת הכללים החשובים ביותר לקראת שיפוץ?
1. חישוב נכון של התקציב - יש לקחת בחשבון חריגות בשל בעיות לא צפויות ועוד חריגות בשל תכניות "מתגלגלות", כאלה שלא תוכננו מראש, אך התגלו כרצויות במהלך השיפוץ. בדר"כ יש להשאיר כ-20% יותר מהתקציב שתוכנן מראש לשיפוץ.
2. בחרו קבלן טוב - הקפידו לקבל המלצות על הקבלנים מכמה וכמה לקוחות, להשוות הצעות מחיר ובגדול לעשות בחירה קפדנית מאוד ולבחור קבלן ישר ומקצועי.
3. ערכו חוזה עבודה - על תסתמכו רק על סיכומים כלליים עם הקבלן, עגנו הכל בחוזה כתוב הכולל כתב כמויות מפורט. הדבר מונע טעויות וחלוקי דעות.
4. יש לוודא שלקבלן ולעובדיו יש אישורי עבודה וכיסוי ביטוחי, דבר החשוב במקרה שאם מי מהם נפגע בזמן העבודה יהיה לכך כיסוי.
5. יש לוודא שימוש בחומרים איכותיים ומתאימים לצורכי השיפוץ - במידה ואינכם בטוחים היעזרו בחוות דעת חיצוניות על החומרים וטיב העבודה.
6. שלמו בפעימות - חלקו את התשלום לשלוש או ארבע פעמים ובכל מקרה אל תשלמו הכל מראש והקפידו תמיד, עד סיום העבודה שחלק מהכסף יישאר אצלכם. שלמו את התשלום האחרון רק כשהכל הסתיים לשביעות רצונכם.
7. סכמו מראש על מחיר התוספות - בכדי למנוע ויכוחים ומחלקות ערכו רשימה של התוספות עם המחירים כשגם אתם וגם הקבלן חתומים עליהם. במידה ותוספת כלשהי גורמת לאיחור בלוחות הזמנים יש לחתום גם על כך.
8. וודאו מי אחראי על איזה תחום - יש לוודא בדיוק מהו תחום האחריות של הקבלן ומה שלכם כדי למנוע אי הבנות.
9. הודיעו לשכנים על תאריכי השיפוץ והתנצלו מראש על רעש ולכלוך, כמו כן סכמו עם הקבלן מראש את כללי העבודה בשטחים המשותפים עם השכנים.
10. היו נוכחים בבית בעת השיפוץ - לפחות אחד מבעלי הדירה צריך להיות בבית מדי יום ולוודא שהעבודה זורמת כמתוכנן.
1. חישוב נכון של התקציב - יש לקחת בחשבון חריגות בשל בעיות לא צפויות ועוד חריגות בשל תכניות "מתגלגלות", כאלה שלא תוכננו מראש, אך התגלו כרצויות במהלך השיפוץ. בדר"כ יש להשאיר כ-20% יותר מהתקציב שתוכנן מראש לשיפוץ.
2. בחרו קבלן טוב - הקפידו לקבל המלצות על הקבלנים מכמה וכמה לקוחות, להשוות הצעות מחיר ובגדול לעשות בחירה קפדנית מאוד ולבחור קבלן ישר ומקצועי.
3. ערכו חוזה עבודה - על תסתמכו רק על סיכומים כלליים עם הקבלן, עגנו הכל בחוזה כתוב הכולל כתב כמויות מפורט. הדבר מונע טעויות וחלוקי דעות.
4. יש לוודא שלקבלן ולעובדיו יש אישורי עבודה וכיסוי ביטוחי, דבר החשוב במקרה שאם מי מהם נפגע בזמן העבודה יהיה לכך כיסוי.
5. יש לוודא שימוש בחומרים איכותיים ומתאימים לצורכי השיפוץ - במידה ואינכם בטוחים היעזרו בחוות דעת חיצוניות על החומרים וטיב העבודה.
6. שלמו בפעימות - חלקו את התשלום לשלוש או ארבע פעמים ובכל מקרה אל תשלמו הכל מראש והקפידו תמיד, עד סיום העבודה שחלק מהכסף יישאר אצלכם. שלמו את התשלום האחרון רק כשהכל הסתיים לשביעות רצונכם.
7. סכמו מראש על מחיר התוספות - בכדי למנוע ויכוחים ומחלקות ערכו רשימה של התוספות עם המחירים כשגם אתם וגם הקבלן חתומים עליהם. במידה ותוספת כלשהי גורמת לאיחור בלוחות הזמנים יש לחתום גם על כך.
8. וודאו מי אחראי על איזה תחום - יש לוודא בדיוק מהו תחום האחריות של הקבלן ומה שלכם כדי למנוע אי הבנות.
9. הודיעו לשכנים על תאריכי השיפוץ והתנצלו מראש על רעש ולכלוך, כמו כן סכמו עם הקבלן מראש את כללי העבודה בשטחים המשותפים עם השכנים.
10. היו נוכחים בבית בעת השיפוץ - לפחות אחד מבעלי הדירה צריך להיות בבית מדי יום ולוודא שהעבודה זורמת כמתוכנן.
