אבי ובני שותפים במגרש בשטח של דונם. אבי הוא הבעלים של 80% משטח המגרש ובני בעלים של 20% בלבד. בני מעוניין למכור את המגרש בעוד אבי מתנגד. האם יכול בני לכפות על אבי למכור את המגרש? שאלה זו מתעוררת לעיתים קרובות כאשר נכס מקרקעין נמצא בבעלות משותפת של מספר בעלים. מצב מורכב זה טומן בחובו בעיות רבות.
חשוב לדעת, קרקעות רבות במדינת ישראל נמצאות בבעלות משותפת של יותר מבעלים אחד. יחידת קרקע הנמצאת בבעלות משותפת של יותר מבעלים אחד מכונה "מושע". כיצד משפיעה הבעלות המשותפת על ערך הקרקע וכיצד ניתן "לסיים" שותפות כזו. להלן ננסה להסביר זאת בשפה פשוטה וברורה.
בכדי להבין היטב נושא זה חשוב שנכיר מספר מושגי יסוד. יחידת הקנין הבסיסית של המקרקעין בישראל נקראת "חלקה". כל מטר של קרקע במדינת ישראל ניתן לשיוך לחלקה מסוימת. כל "חלקה" מהווה חלק מ"גוש". כך למשל נמצאת חלקה 275 בגוש 6669 בהרצליה וחלקה 40 בגוש 6615 בתל אביב.
ניתן לאתר את פרטי הגוש – חלקה (גו"ח) במשרדי הרשות המקומית או באמצעות האינטרנט (אתרי העיריות, אתר משרד המשפטים או המרכז למיפוי ישראל).
למרות ש"חלקה" הינה יחידת הקנין הבסיסית, קיימת בבתים משותפים יחידת קנין קטנה אף יותר המכונה "תת חלקה" או "חלקת משנה". בבית המשותף מוגדרת כל דירה כ"תת חלקה" ולפיכך בבתים משותפים בלבד - יחידת הקנין הבסיסית הינה "תת חלקה" ולא "חלקה".
סיכום ביניים: "מושע" הינה בעלות של יותר מאדם אחד בחלקה, ובבתים משותפים – בעלות של יותר מאדם אחד בתת חלקה (בדירה).
"מושע" הינה מצב נפוץ מאד בישראל. למעשה כל בית פרטי או דירה הרשומים על שם בעל ואשה בחלקים שווים – הינה "מושע" – קרי, חלקה או תת חלקה הנמצאת בבעלות משותפת.
כיצד משפיעה בעלות משותפת במקרקעין על שווי המקרקעין. מצב של ריבוי בעלים עלול לפגוע בשווי המקרקעין וזאת בשל העובדה כי פיתוח הנכס מותנה בהסכמת כל השותפים. לפיכך שותפים ב"מושע", מעוניינים בדרך כלל לפרק את השיתוף אם אין הם מצליחים להגיע לכלל הסכמה בדבר פיתוחו. עם זאת קיימים חסרונות בפירוק שיתוף בדרך של מכירה - הנוגעים בעיקר לנושא המיסוי.
אולם האם יכול שותף במקרקעין לכפות על שותפיו למכור את הנכס ומהו החלק המינימאלי במקרקעין הדרוש לשם השגת צו המחייב את פירוק השיתוף?
כאן מספק לנו חוק המקרקעין הפתעה. סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע כי: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף", כלומר לכל אחד מהשותפים במקרקעין זכות מוחלטת לעתור לפירוק השיתוף בכל עת – גם ללא הסכמת יתר השותפים.
המשמעות היא כי לבית המשפט אין למעשה כמעט כל שיקול דעת באשר להכרעה בתביעה לפירוק שיתוף ועליו להיעתר לה. מקרים בהם בית המשפט עשוי שלא להיעתר לתביעה לפירוק שיתוף הינם כאשר מוכח בפניו כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב או כאשר מדובר בשיתוף משפחתי, דוגמת דירה משותפת לבעל ואשה שאז חלים גם דיני המשפחה על הסכסוך אשר עלולים לעכב את פירוק השיתוף.
לסיכום, שותף במקרקעין לו 20% בלבד מהמקרקעין יכול לכפות על שותפו המחזיק ב- 80% מהנכס – פירוק שיתוף וזאת לאור הוראת סעיף 37 לחוק המקרקעין.
הפירוק יבוצע, בדרך כלל, באמצעות חלוקת המקרקעין בפועל, אולם אם הדבר אינו אפשרי יבוצע הפירוק על ידי העמדת הנכס למכירה פומבית באמצעות כונס נכסים וחלוקת הפדיון בין השותפים. לפיכך התשובה לשאלה בכותרת הינה חיובית... כמעט תמיד.
חשוב לדעת, קרקעות רבות במדינת ישראל נמצאות בבעלות משותפת של יותר מבעלים אחד. יחידת קרקע הנמצאת בבעלות משותפת של יותר מבעלים אחד מכונה "מושע". כיצד משפיעה הבעלות המשותפת על ערך הקרקע וכיצד ניתן "לסיים" שותפות כזו. להלן ננסה להסביר זאת בשפה פשוטה וברורה.
בכדי להבין היטב נושא זה חשוב שנכיר מספר מושגי יסוד. יחידת הקנין הבסיסית של המקרקעין בישראל נקראת "חלקה". כל מטר של קרקע במדינת ישראל ניתן לשיוך לחלקה מסוימת. כל "חלקה" מהווה חלק מ"גוש". כך למשל נמצאת חלקה 275 בגוש 6669 בהרצליה וחלקה 40 בגוש 6615 בתל אביב.
ניתן לאתר את פרטי הגוש – חלקה (גו"ח) במשרדי הרשות המקומית או באמצעות האינטרנט (אתרי העיריות, אתר משרד המשפטים או המרכז למיפוי ישראל).
למרות ש"חלקה" הינה יחידת הקנין הבסיסית, קיימת בבתים משותפים יחידת קנין קטנה אף יותר המכונה "תת חלקה" או "חלקת משנה". בבית המשותף מוגדרת כל דירה כ"תת חלקה" ולפיכך בבתים משותפים בלבד - יחידת הקנין הבסיסית הינה "תת חלקה" ולא "חלקה".
סיכום ביניים: "מושע" הינה בעלות של יותר מאדם אחד בחלקה, ובבתים משותפים – בעלות של יותר מאדם אחד בתת חלקה (בדירה).
"מושע" הינה מצב נפוץ מאד בישראל. למעשה כל בית פרטי או דירה הרשומים על שם בעל ואשה בחלקים שווים – הינה "מושע" – קרי, חלקה או תת חלקה הנמצאת בבעלות משותפת.
כיצד משפיעה בעלות משותפת במקרקעין על שווי המקרקעין. מצב של ריבוי בעלים עלול לפגוע בשווי המקרקעין וזאת בשל העובדה כי פיתוח הנכס מותנה בהסכמת כל השותפים. לפיכך שותפים ב"מושע", מעוניינים בדרך כלל לפרק את השיתוף אם אין הם מצליחים להגיע לכלל הסכמה בדבר פיתוחו. עם זאת קיימים חסרונות בפירוק שיתוף בדרך של מכירה - הנוגעים בעיקר לנושא המיסוי.
אולם האם יכול שותף במקרקעין לכפות על שותפיו למכור את הנכס ומהו החלק המינימאלי במקרקעין הדרוש לשם השגת צו המחייב את פירוק השיתוף?
כאן מספק לנו חוק המקרקעין הפתעה. סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע כי: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף", כלומר לכל אחד מהשותפים במקרקעין זכות מוחלטת לעתור לפירוק השיתוף בכל עת – גם ללא הסכמת יתר השותפים.
המשמעות היא כי לבית המשפט אין למעשה כמעט כל שיקול דעת באשר להכרעה בתביעה לפירוק שיתוף ועליו להיעתר לה. מקרים בהם בית המשפט עשוי שלא להיעתר לתביעה לפירוק שיתוף הינם כאשר מוכח בפניו כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב או כאשר מדובר בשיתוף משפחתי, דוגמת דירה משותפת לבעל ואשה שאז חלים גם דיני המשפחה על הסכסוך אשר עלולים לעכב את פירוק השיתוף.
לסיכום, שותף במקרקעין לו 20% בלבד מהמקרקעין יכול לכפות על שותפו המחזיק ב- 80% מהנכס – פירוק שיתוף וזאת לאור הוראת סעיף 37 לחוק המקרקעין.
הפירוק יבוצע, בדרך כלל, באמצעות חלוקת המקרקעין בפועל, אולם אם הדבר אינו אפשרי יבוצע הפירוק על ידי העמדת הנכס למכירה פומבית באמצעות כונס נכסים וחלוקת הפדיון בין השותפים. לפיכך התשובה לשאלה בכותרת הינה חיובית... כמעט תמיד.
