מכירת חניה צמודה בבית משותף מוגבלת לבעלי דירות אחרות באותו בית משותף!
בהערת אגב אציין כי הגבלה דומה לא חלה על השכרת החניה. את החניה ניתן להשכיר ללא הגבלה ולכל גורם וזאת אף לתקופות זמן ממושכות ביותר.
פירוט:
לאחרונה פנה אלי לקוח עם השאלה הבאה: "בבעלותי דירה בבית משותף. בנסח הטאבו של הדירה מצויין כי יש לי גם חניה. מאחר ואין ברשותי רכב ביקשתי להשכיר את החניה לאחרים ופרסמתי מודעה בעיתון. בין הפניות שקיבלתי היתה גם הצעה לרכוש את החניה כולה תמורת 25,000$. האם אני רשאי למכור אותה לאותו אדם?
בכדי להשיב על שאלות אלו יש להבין תחילה מהו "בית משותף", ומה משמעותה של אותה "חניה רשומה בטאבו".
"בית משותף" הינה שיטה לחלוקת מקרקעין בין מספר בעלים משותפים. כל שותף בחלקה מקבל דירה בבנין (הדירה מכונה גם "תת חלקה"). השטחים בבית המשותף שאינם דירות מכונים "רכוש משותף" והם בבעלות משותפת של כלל בעלי הדירות בהתאם ליחס רצפות דירותיהם.
עם זאת, ניתן לייחד חלקים מן הרכוש המשותף לשימוש בלעדי של בעלי הדירות. את זאת עושים באמצעות "הצמדה" של אותם חלקים לדירות.
לאור זאת ניתן להבין כי שטחי הבית המשותף מתחלקים לשלושה – (א) הדירות עצמן, הנמצאות בבעלות בלעדית של בעליהן; (ב) השטחים המוצמדים ("ההצמדות") – המהווים אומנם חלק מהרכוש המשותף אולם נמצאים בשליטה בלעדית של בעלי הדירות ומהווים למעשה חלק בלתי נפרד מהדירות אליהן הוצמדו; (ג) הרכוש המשותף השייך לכולם.
מהי אם כן "חניה רשומה בטאבו" בבית משותף? זהו שטח בחצר הבית המיועד לחניה אשר "הוצמד" לדירה מסויימת (באמצעות התקנון ותשריט הבית המשותף) ומהווה למעשה חלק בלתי נפרד מהדירה.
לאחר שהבנו זאת נפנה לשאלה: "האם רשאי בעל הדירה אליה מוצמדת החניה למכור אותה?" זוהי שאלה טובה. ראשית ברור שאם בעל הדירה ימכור את הדירה עצמה, הוא ממילא ימכור יחד עימה את החניה המוצמדת. כאן אין כל קושי.
אולם האם רשאי בעל הדירה למכור את החניה בנפרד מן הדירה? כאן התשובה מורכבת יותר. ובכן, ניתן למכור את החניה לבעל דירה אחר בבית המשותף אולם לא ניתן למכור אותה למי שאין לו דירה בבנין. הסיבה לכך היא שהחניה מהווה חלק מסויים (ספציפי) של הרכוש המשותף.
סעיף 13 לחוק המקרקעין קובע כי לא ניתן למכור חלק מסויים (ספציפי) במקרקעין. לכן גם לא ניתן "להוציא" מתוך הבית המשותף את החניה ולמכור אותה לאדם אחר. יחד עם זאת, ניתן למכור את החניה לבעל דירה. במקרה כזה מה שנעשה בפועל הוא העברת "ההצמדה" מדירה אחת לשניה, תוך תיקון תקנון הבית המשותף והתשריט באופן שהחניה תוצמד לדירה אחרת בבנין.
בהערת אגב אציין כי הגבלה דומה לא חלה על השכרת החניה. את החניה ניתן להשכיר ללא הגבלה ולכל גורם וזאת אף לתקופות זמן ממושכות ביותר.
פירוט:
לאחרונה פנה אלי לקוח עם השאלה הבאה: "בבעלותי דירה בבית משותף. בנסח הטאבו של הדירה מצויין כי יש לי גם חניה. מאחר ואין ברשותי רכב ביקשתי להשכיר את החניה לאחרים ופרסמתי מודעה בעיתון. בין הפניות שקיבלתי היתה גם הצעה לרכוש את החניה כולה תמורת 25,000$. האם אני רשאי למכור אותה לאותו אדם?
בכדי להשיב על שאלות אלו יש להבין תחילה מהו "בית משותף", ומה משמעותה של אותה "חניה רשומה בטאבו".
"בית משותף" הינה שיטה לחלוקת מקרקעין בין מספר בעלים משותפים. כל שותף בחלקה מקבל דירה בבנין (הדירה מכונה גם "תת חלקה"). השטחים בבית המשותף שאינם דירות מכונים "רכוש משותף" והם בבעלות משותפת של כלל בעלי הדירות בהתאם ליחס רצפות דירותיהם.
עם זאת, ניתן לייחד חלקים מן הרכוש המשותף לשימוש בלעדי של בעלי הדירות. את זאת עושים באמצעות "הצמדה" של אותם חלקים לדירות.
לאור זאת ניתן להבין כי שטחי הבית המשותף מתחלקים לשלושה – (א) הדירות עצמן, הנמצאות בבעלות בלעדית של בעליהן; (ב) השטחים המוצמדים ("ההצמדות") – המהווים אומנם חלק מהרכוש המשותף אולם נמצאים בשליטה בלעדית של בעלי הדירות ומהווים למעשה חלק בלתי נפרד מהדירות אליהן הוצמדו; (ג) הרכוש המשותף השייך לכולם.
מהי אם כן "חניה רשומה בטאבו" בבית משותף? זהו שטח בחצר הבית המיועד לחניה אשר "הוצמד" לדירה מסויימת (באמצעות התקנון ותשריט הבית המשותף) ומהווה למעשה חלק בלתי נפרד מהדירה.
לאחר שהבנו זאת נפנה לשאלה: "האם רשאי בעל הדירה אליה מוצמדת החניה למכור אותה?" זוהי שאלה טובה. ראשית ברור שאם בעל הדירה ימכור את הדירה עצמה, הוא ממילא ימכור יחד עימה את החניה המוצמדת. כאן אין כל קושי.
אולם האם רשאי בעל הדירה למכור את החניה בנפרד מן הדירה? כאן התשובה מורכבת יותר. ובכן, ניתן למכור את החניה לבעל דירה אחר בבית המשותף אולם לא ניתן למכור אותה למי שאין לו דירה בבנין. הסיבה לכך היא שהחניה מהווה חלק מסויים (ספציפי) של הרכוש המשותף.
סעיף 13 לחוק המקרקעין קובע כי לא ניתן למכור חלק מסויים (ספציפי) במקרקעין. לכן גם לא ניתן "להוציא" מתוך הבית המשותף את החניה ולמכור אותה לאדם אחר. יחד עם זאת, ניתן למכור את החניה לבעל דירה. במקרה כזה מה שנעשה בפועל הוא העברת "ההצמדה" מדירה אחת לשניה, תוך תיקון תקנון הבית המשותף והתשריט באופן שהחניה תוצמד לדירה אחרת בבנין.
