מכירת חניה צמודה בבית משותף מוגבלת לבעלי דירות אחרות באותו בית משותף!

בהערת אגב אציין כי הגבלה דומה לא חלה על השכרת החניה. את החניה ניתן להשכיר ללא הגבלה ולכל גורם וזאת אף לתקופות זמן ממושכות ביותר.

פירוט:
לאחרונה פנה אלי לקוח עם השאלה הבאה: "בבעלותי דירה בבית משותף. בנסח הטאבו של הדירה מצויין כי יש לי גם חניה. מאחר ואין ברשותי רכב ביקשתי להשכיר את החניה לאחרים ופרסמתי מודעה בעיתון. בין הפניות שקיבלתי היתה גם הצעה לרכוש את החניה כולה תמורת 25,000$. האם אני רשאי למכור אותה לאותו אדם?

בכדי להשיב על שאלות אלו יש להבין תחילה מהו "בית משותף", ומה משמעותה של אותה "חניה רשומה בטאבו".

"בית משותף" הינה שיטה לחלוקת מקרקעין בין מספר בעלים משותפים. כל שותף בחלקה מקבל דירה בבנין (הדירה מכונה גם "תת חלקה"). השטחים בבית המשותף שאינם דירות מכונים "רכוש משותף" והם בבעלות משותפת של כלל בעלי הדירות בהתאם ליחס רצפות דירותיהם.

עם זאת, ניתן לייחד חלקים מן הרכוש המשותף לשימוש בלעדי של בעלי הדירות. את זאת עושים באמצעות "הצמדה" של אותם חלקים לדירות.

לאור זאת ניתן להבין כי שטחי הבית המשותף מתחלקים לשלושה – (א) הדירות עצמן, הנמצאות בבעלות בלעדית של בעליהן; (ב) השטחים המוצמדים ("ההצמדות") – המהווים אומנם חלק מהרכוש המשותף אולם נמצאים בשליטה בלעדית של בעלי הדירות ומהווים למעשה חלק בלתי נפרד מהדירות אליהן הוצמדו; (ג) הרכוש המשותף השייך לכולם.

מהי אם כן "חניה רשומה בטאבו" בבית משותף? זהו שטח בחצר הבית המיועד לחניה אשר "הוצמד" לדירה מסויימת (באמצעות התקנון ותשריט הבית המשותף) ומהווה למעשה חלק בלתי נפרד מהדירה.

לאחר שהבנו זאת נפנה לשאלה: "האם רשאי בעל הדירה אליה מוצמדת החניה למכור אותה?" זוהי שאלה טובה. ראשית ברור שאם בעל הדירה ימכור את הדירה עצמה, הוא ממילא ימכור יחד עימה את החניה המוצמדת. כאן אין כל קושי.

אולם האם רשאי בעל הדירה למכור את החניה בנפרד מן הדירה? כאן התשובה מורכבת יותר. ובכן, ניתן למכור את החניה לבעל דירה אחר בבית המשותף אולם לא ניתן למכור אותה למי שאין לו דירה בבנין. הסיבה לכך היא שהחניה מהווה חלק מסויים (ספציפי) של הרכוש המשותף.

סעיף 13 לחוק המקרקעין קובע כי לא ניתן למכור חלק מסויים (ספציפי) במקרקעין. לכן גם לא ניתן "להוציא" מתוך הבית המשותף את החניה ולמכור אותה לאדם אחר. יחד עם זאת, ניתן למכור את החניה לבעל דירה. במקרה כזה מה שנעשה בפועל הוא העברת "ההצמדה" מדירה אחת לשניה, תוך תיקון תקנון הבית המשותף והתשריט באופן שהחניה תוצמד לדירה אחרת בבנין.

אלו הדברים שחשוב להקפיד עליהן בשיחת שיווק טלפונית:

1. התכוננו לשיחה הטלפונית כפי שהייתם מתכוננים לשיחה פנים אל פנים. התלבשו בצורה נאה, חייכו ובחרו את המקום שגורם לכם לאווירה טובה לשיחה.

2. ענו בצורה אדיבה ונעימה תמיד. במידה ואתם לא פנויים לשיחה קחו פרטים מהאדם שיצר עמכם קשר, קבעו עמו מתי אפשר לחזור אליו ועשו זאת בדיוק מתי שקבעתם.

3. צרו אווירה נעימה, הקפידו לקרוא לאדם בשמו הפרטי במהלך השיחה ונסו למצוא נקודות חיבור ביניכם מלבד העניין העסקי (מקום מגורים, צבא, חו"ל וכדומה).

4. הקשיבו לצרכים של הלקוח, ענו על מה שצריך בלי להגזים בעומס פרטים ומידע והימנעו מלתת הרגשה שאתם מנסים למכור בכוח. הקפידו שתתנהל שיחה בה שני הצדדים מדברים ולא רק אתם.

5. לעולם אינכם יודעים עם מי אתם מדברים ומה השפעתו לכן הקפידו על יחס אדיב תמיד גם אם אתם מדברים עם מזכירות או עובדים של האדם אליו רציתם להגיע, אין לדעת מה השפעתו על קיום השיחה ביניכם.

6. השתדלו לא להשאיר הודעות קוליות, נסו להתקשר שוב במועד אחר.

7. היו מדויקים בבחירת איש השיחה שלכם. חשוב להגיע לאדם הנכון בכדי להצליח למכור את מה שרציתם.

הנה מספר דברים שיעשו את חווית הקנייה במכירה ביתית נעימה יותר:

- פנו מקום מספיק לתצוגה, אם יש צורך הזיזו רהיטים לשם כך

- במידה וקיים גם חלל בחוץ (גינה, מרפסת) השתמשו בהם במידה ומזג האוויר מאפשר זאת

- הקפידו על סדר וניקיון

- הקפידו על ריח נעים וביתי

- ארגנו מקומות בהם יהיה ניתן לשבת

- ארגנו פינת קפה, שתייה קלה ועוגה או כיבוד קל אחר

- סגרו את דלתות החדרים בהם אין מכירה

- הקפידו על שירותים נקיים במהלך כל זמן המכירה (כדאי מראש לקבוע מי דואג לכך)

- הניחו כדי פרחים בפינות שונות

- השמיעו ברקע מוסיקה נעימה

אם ברצונכם למכור דירה או בית הקפידו על 14 הדברים הבאים:

1. לפרסם מודעה עם תמונה (ואף עם סרטון וידאו, אם ניתן). מחקר שנעשה הראה שפרסום תמונה יכול להאיץ מאד את המכירה (פי 4 יותר צפיות באתרי הלוחות!) ואף לשפר את המחיר שיתקבל בעבורה (תמונה שווה 10 אלפים ש"ח בממוצע, לפי העיתון גלובס).

2. להציגם בשעות שהנכס במיטבו.

3. אם בסמוך נמצא כביש רועש - הציגו את הדירה בשבת

4. אם הדירה באיזור עסקים הומה - הציגו אותה אחר-הצהריים או בערב.

5. דאגו לצביעה כללית של הדירה ותיקוני פגמים בולטים

6. הכי חשוב: בצעו נקיון יסודי של כל הבית ובמיוחד של חדרי האמבטיה והמטבח ושל חדר המדרגות (אם זו דירה בבית משותף).

7. בבית פרטי - טיפול מקיף בגינה ובחצר.

8. נסו "לתקן" בעיות בבית - קררו או חממו חדרים בעייתיים (אם זה יום חם - הדליקו מזגן כמובן ואם יום חורפי קר - חימום מלא אך לא מוגזם).

9. האירו היטב חדרים צפוניים ופיתחו חלונות בחדרים כדי למלאם אור.

10. כבו את הטלוויזיה.

11. ספרו לשכנים ולמכרים על הדירה הנמכרת (שהם יעבירו הלאה).

12. אם הדירה קטנה - הוציאו ריהוט מיותר וחפצים לא נחוצים והיא תיראה מרווחת הרבה יותר.

13. מומלץ ליצור אוירה מתאימה למכירה בעת הצגת הדירה - ברוח הפנג שואי (מוסיקה רכה ברקע, נר ריחני, אפיה של עוגה בתנור, פרחים באגרטל, תלו פעמוני רוח בפינת דרום-מזרח הבית, הכינו תה טבעי ומרגיע למתעניינים בדירה).

14. לגבי ניהול ה"שיווק" - תמחרו את הדירה בצורה ריאלית וצרו אוירה של תחרות בין הקונים - כך תקבלו מחיר טוב יותר מאשר "לתקוע" מחיר שבו רק מעטים יגיעו ולאורך זמן רב, יורידו את מחיר הדירה.

מכירות ביתיות ניתן לערוך בכל יום מימי השנה, אך כדאי להעדיף מועדים מסוימים להצלחת המכירה:

1. לקראת החגים.

2. סופי שבוע (החל משישי בבוקר ועד מוצ"ש, בכדי לאפשר לשומרי שבת להגיע).

3. מכירה של מוצרי אופנה מומלץ לקיים בחילופי עונות.

4. החודשים יולי ואוגוסט הם חודשים חלשים מבחינת מכירות ביתיות מפני שאנשים רבים נמצאים בחופשות.

איך מעלים את הערך של דירה?
איל מעלים ערכו של בית?
איך מעלים את הערך של נכס נדל"ן אחר?

ישנן אפשרויות שונות להעלות את ערך הנכס, כגון:

1. להפוך עליית גג לחדר נוסף (ואפילו קסום).

2. להוסיף מרפסת שצופה לאויר הפתוח.

3. להפוך חלק מיותר מהנכס ליחידת דיור (אחרי שהילדים עזבו את הבית).

4. לפצל דירה גדולה לדירות קטנות להשכרה (לא ממש חוקי - ראו בתגית "פיצול דירה").

5. לעשות שיפוץ אדריכלי שיאיר את הדירה ויעשה אותה מודרנית וקורצת לשוכרים או לקונים.

הערכות מחיר ומכירה של כלי כסף עתיקים ניתן לעשות במקומות הבאים:

- "עתיקות דוד", רחוב בן יהודה 48 א' תל אביב 03-5255766

- "עתיקות אברהם", רחוב בן יהודה 74 תלאביב 03-5226387

- "ענתיקט", רחוב דיזינגוף 118 תל אביב 03-5290371

הנה כמה:

1. הקונה מסביר לכם שהרכב שלכם שווה 40% ממחיר המחירון.

2. הקונה לא רוצה להעביר בעלות מיד.

3. הוא קונה את הרכב בשביל גיסו והוא לא בארץ, אז תחזיקו את הבעלות עוד כמה ימים שלכם..

הנה כמה דגשים למכירה מוצלחת יותר באתר אייבי:

1. שיוך המוצר לקטגוריה מתאימה, כך שניתן יהיה למצוא אותו בקלות בחיפוש באתר.

2. הקפידו לתת למוצר תיאור קצר ולקבוע את מחירו.

3. השקיעו בעיצוב העמוד להגדלת סיכויי המכירה, ניתן גם להוסיף מצגת וכדומה.

4. ניתן להוסיף קישור בחינם לאתר שיתוף תמונות או הורדת איורים ותמונות להוספה בקישור המצורף.

5. חישבו איך לגרום אטרקטיביות, היו מקוריים ויצירתיים.

במודעות למכירת רכב, יש לרשום לפי הסדר את הדברים הבאים:

תת דגם הרכב

שנת הייצור

איזה יד

נפח מנוע

גיר

ק"מ

מחיר

ניתן להוסיף, אם יש מקום, גם צבע, מצב המכונית, טסט, חלונות חשמליים (ח"ח) ועוד.

נוסח מודעה לדוגמא בעיתון, תחת מדור פיג'ו:
405, 1996, שניה, ידנית, 1600 סמ"ק, 130,000 ק"מ, ח"ח, מצויינת, מחירון, מטאלי.

קונים רכב? כך תדעו שלא נפלתם על סוחר אלא על מוכר אמין:

1. לכו עם המוכר למשרד הרישוי ובקשו לראות את בעלי הרכב הקודמים.

2. אין לקנות רכב אם הבעלים הרשום אינו בעל הרכב לפחות שנה.

3. השתדלו לנסוע עם המוכר למוסך ובקשו לראות את היסטוריית הטיפולים של הרכב.

4. פנו בטלפון "שלום זה בקשר לרכב". אם התשובה היא "איזה רכב?" מדובר בסוחר.

5. משפטים כגון "זה הרכב של גיסי שנמצא עכשיו בחו"ל" או "לא הספקנו להעביר בעלות".

הטיפ הזה מתאים למכירות, אך ניתן ליישם אותו לכל תחום בחיים.
לאחר שאתם מציגים את המחירים, או את התנאים שלכם, אל תוסיפו ולו מילה אחת. זה אמנם נשמע מוזר, אך השתיקה המביכה, תגרום לאדם שמולכם, "להיכנע", ולהסכים לתנאים שלכם.

בכדי לאסוף לקוחות למכירה ביתית, כדאי בכל מפגש מכירה לבקש כתובות מייל ומספרי טלפון מכל המבקרים (גם אלו שלא רכשו דבר), בכדי להודיע להם על הפעם הבאה שתתקיים מכירה ובדרך זו לבנות מאגר לקוחות פוטנציאליים ומערך הפצה.