מכירת חניה צמודה בבית משותף מוגבלת לבעלי דירות אחרות באותו בית משותף!

בהערת אגב אציין כי הגבלה דומה לא חלה על השכרת החניה. את החניה ניתן להשכיר ללא הגבלה ולכל גורם וזאת אף לתקופות זמן ממושכות ביותר.

פירוט:
לאחרונה פנה אלי לקוח עם השאלה הבאה: "בבעלותי דירה בבית משותף. בנסח הטאבו של הדירה מצויין כי יש לי גם חניה. מאחר ואין ברשותי רכב ביקשתי להשכיר את החניה לאחרים ופרסמתי מודעה בעיתון. בין הפניות שקיבלתי היתה גם הצעה לרכוש את החניה כולה תמורת 25,000$. האם אני רשאי למכור אותה לאותו אדם?

בכדי להשיב על שאלות אלו יש להבין תחילה מהו "בית משותף", ומה משמעותה של אותה "חניה רשומה בטאבו".

"בית משותף" הינה שיטה לחלוקת מקרקעין בין מספר בעלים משותפים. כל שותף בחלקה מקבל דירה בבנין (הדירה מכונה גם "תת חלקה"). השטחים בבית המשותף שאינם דירות מכונים "רכוש משותף" והם בבעלות משותפת של כלל בעלי הדירות בהתאם ליחס רצפות דירותיהם.

עם זאת, ניתן לייחד חלקים מן הרכוש המשותף לשימוש בלעדי של בעלי הדירות. את זאת עושים באמצעות "הצמדה" של אותם חלקים לדירות.

לאור זאת ניתן להבין כי שטחי הבית המשותף מתחלקים לשלושה – (א) הדירות עצמן, הנמצאות בבעלות בלעדית של בעליהן; (ב) השטחים המוצמדים ("ההצמדות") – המהווים אומנם חלק מהרכוש המשותף אולם נמצאים בשליטה בלעדית של בעלי הדירות ומהווים למעשה חלק בלתי נפרד מהדירות אליהן הוצמדו; (ג) הרכוש המשותף השייך לכולם.

מהי אם כן "חניה רשומה בטאבו" בבית משותף? זהו שטח בחצר הבית המיועד לחניה אשר "הוצמד" לדירה מסויימת (באמצעות התקנון ותשריט הבית המשותף) ומהווה למעשה חלק בלתי נפרד מהדירה.

לאחר שהבנו זאת נפנה לשאלה: "האם רשאי בעל הדירה אליה מוצמדת החניה למכור אותה?" זוהי שאלה טובה. ראשית ברור שאם בעל הדירה ימכור את הדירה עצמה, הוא ממילא ימכור יחד עימה את החניה המוצמדת. כאן אין כל קושי.

אולם האם רשאי בעל הדירה למכור את החניה בנפרד מן הדירה? כאן התשובה מורכבת יותר. ובכן, ניתן למכור את החניה לבעל דירה אחר בבית המשותף אולם לא ניתן למכור אותה למי שאין לו דירה בבנין. הסיבה לכך היא שהחניה מהווה חלק מסויים (ספציפי) של הרכוש המשותף.

סעיף 13 לחוק המקרקעין קובע כי לא ניתן למכור חלק מסויים (ספציפי) במקרקעין. לכן גם לא ניתן "להוציא" מתוך הבית המשותף את החניה ולמכור אותה לאדם אחר. יחד עם זאת, ניתן למכור את החניה לבעל דירה. במקרה כזה מה שנעשה בפועל הוא העברת "ההצמדה" מדירה אחת לשניה, תוך תיקון תקנון הבית המשותף והתשריט באופן שהחניה תוצמד לדירה אחרת בבנין.

אלו הם אמצעי הזהירות בשימוש במעלית:

כניסת ילדים עם ההורים - כדי למנוע מצב שבו המעלית נסגרת ולוקחת את הילד המפוחד לקומה אחרת.
 
כשהדלת נפתחת - לפני הכניסה אל המעלית יש לשים לב שאכן הדלת נפתחת למעלית עצמה ושאין מדרגה מסוכנת.

ילד לא ליד הדלת - בתוך המעלית הקפידו על הרחקת ילדים קטנים מדלתות המעלית.

יציאה זהירה - לפני היציאה מהמעלית ודאו שאין מדרגה בשל עצירה לא מדויקת.


חשוב:
בתא המעלית מופיעות הוראות שימוש לגבי גיל הנסיעה המותר, העומס המקסימלי של המעלית ועוד. נא להקפיד על ביצוע ההוראות.

במסגרת חוק מימוש התמא 38 בישראל, ניתנת לבעלי בתים בישראל האפשרות לשיפוץ, חידוש, מיגון והכנסת המעלית לבניין ללא עלויות.

בתמורה לשדרוג הדירה, תתווסף קומה נוספת לבניין. החשיבות בקידום הפרויקט נובע מהצורך למגן את הדירות בפני רעידות אדמה הצפויות בישראל, בגלל הסמיכות לשבר הסורי האפריקני. על מנת ליהנות מהתנאים חשוב לפנות לחברה שמתמחה בתחום של תמא 38.

נכון להיום במדינת ישראל בתים משותפים אינם נחשבים למקום ציבורי ולכן עקרונית העישון בהם מותר, אלא שלא פעם ריח העישון הופך למטרד כה גדול לתושבי הבניין עד שהוא מהווה עילה לתביעה משפטית. בבתים משותפים רבים נקבע האיסור לעישון בכל רחבי הבניין כחלק מתקנון הבניין.

רעש מהשכנים המתגוררים מעלינו ניתן לפתור בעזרת תקרה אקוסטית ומומלץ להיוועץ באנשי המקצוע המתאימים לפני בחירה של סוג התקרה. אלו סוגי התקרות האקוסטיות שמהן ניתן לבחור:

1. תקרה מינרלית (עלותה יחסית נמוכה והיא נפוצה מאד).

2. תקרת גבס (עלותה גבוהה יחסית, אך היא ידידותית לסביבה ואסתטית).

3. תקרת מתכת (בדרך כלל תתאים יותר למשרדים).

4. תקרת צמר (מצוינת להפחתה של הרעש אך עדינה מאד).

5. תקרת עץ (בדרך כלל עלותה יקרה).

האחריות על תיקון מעליות חלה על דיירי הבניין בו נמצאת המעלית. מחובתם לדאוג להזמנת בדיקת תקינות המעלית אחת לחצי שנה ולשלם עליה וכמו כן עליהם לדווח באופן מיידי לחברת המעליות, לחברת הניהול ולוועד הבית שיזמין מהנדס כשהם מזהים חשד לתקלה כלשהי או כשזיהו תקלה של ממש.

התקלות או הבעיות האלה מחייבות הודעה לתחזוקה של הבנין שלכם או לחברת המעליות:

- על כל תקלת חשמל, קצר או רעש חשמלי חשוד מומלץ להודיע להנהלת הבנין.

- נורות שרופות, חוטים קרועים או נזק אחר במעלית או בהמתנה לה.

- רעש לא מוכר במעלית שאתם נוסעים בה הרבה.

מזגן מרעיש מהשכנים הוא בעיה שניתנת לפיתרון כזה:

1. אם המזגן מותקן על קיר משותף שהוא של הבניין כולו, הרי שההתקנה, שהיא שימוש ברכוש המשותף, יכולה להתבטל, לדרישת הדיירים.

2. אם המזגן מרעיש והצלחתם להביא מומחה שייתן חוות דעת באשר לעוצמת הרעש שהוא מייצר או לשלילת האוויר בשל המזגן, תוכלו לפנות לבית משפט ולדרוש את הסרת המזגן בשל היותו "מטרד ליחיד".

מזגן שמכער את הבניין ניתן להסיר דרך המפקח על הבתים המשותפים שבלשכת רישום המקרקעין המקומית (בררו לאיזו לשכה שייך הבניין שלכם), שאם ימצא שאכן כך הדברים, הוא יורה לסלק את המזגן ממקומו מיידית. שימו לב שחשוב שהמזגן אכן יוצב באופן שונה מהמזגנים האחרים בבניין, שכן אם הוא אחד מיני רבים, שמוצבים בדיוק באותו אופן, הטענה שלכם כנגדו אינה תקפה.

נהוג לראות במרווח של 10 קומות בין הדירה לדודי השמש, המותקנים על הגג, את גבול הכדאיות.

מחיר מעלית בבניין ממוצע הוא בין 120-160 אלף ש"ח + מע"מ.
אם צריך לשדרג את המדרגות ומערכת החשמל, המחיר יעלה בין 10-20%.

האתר "ליבי" מאפשר לדיירים לשלם ועד בית בלי הצ'קים המרגיזים. ועד הבית יכול לפתוח חשבון בחינם וכל שנותר לדיירים הוא להיכנס לחשבון ולאחר הרשמה קצרה וחינמית לשלם בכל חודש, באמצעות פרטי כרטיס אשראי בלבד.

שני שליש מהדיירים צריכים להסכים על כך ובתנאי שלא תהיה פגיעה בדירות בבניין (אם תהיה פגיעה כזו - על כל הדיירים להסכים להוספה) ושיהיה היתר בניה לבניית המעלית.