שלום,
נראה שכבר הכרתם את אאוריקה. בטח כבר גיליתם כאן דברים מדהימים, אולי כבר שאלתם שאלות וקיבלתם תשובות טובות.
נשמח לראות משהו מכם בספר האורחים שלנו: איזו מילה טובה, חוות דעת, עצה חכמה לשיפור או כל מה שיש לכם לספר לנו על אאוריקה, כפי שאתם חווים אותה.
»
«
מה חשוב לדעת לפני שמוכרים נכס בעזרת מתווך?
הנה הדברים שכדאי לדעת לפני מכירת נכס בעזרת תיווך:
1. מיהו מתווך מורשה - מתווך מורשה הנו אדם אשר הוכשר לכך על ידי משרד המשפטים לתת שירותי תיווך. ניתן לבדוק זאת באמצעות בדיקה פשוטה באתר משרד המשפטים -> יחידות המשרד -> רשם המתווכים-> רשימת המתווכים.
2. בדיקת רישיון - כדאי לבדוק האם למתווך יש רישיון בתוקף. את הבדיקה צריך לבצע עוד לפני חתימת החוזה מול המתווך.
3. עריכת החוזה על הנכס - יש לערב בכך עורך דין, אין בסמכות המתווך לערוך את החוזה בין הרוכש לקונה. מדובר על פעולה משפטית.
4. הזמנת שירותי תיווך - על פי "חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו 1996" המתווך והלקוח צריכים לחתום על טופס הזמנת שירותי תיווך במקרקעין. חתימה על טופס הזמנת שירותי תיווך. טופס זה מתאים לחתימה בין המתווך לבין בעלי נכס מגורים/מסחרי וקונה/שוכר.
5. עמלת התיווך - עמלת התיווך הינה אחוז קבוע. בזמן רכישת דירה אחוז התיווך עומד על 2%, בזמן השכרת דירה תשלום התיווך הוא בשווי חודש שכירות.
6. בלעדיות בתיווך - מדובר בהתקשרות חוזית בין בעליו של הנכס, המוכר, לבין המתווך. במסגרתה מסכימים הצדדים כי המתווך יפרסם את הדירה למכירה וככל שיצליח לקשור עסקת מכר בתקופת הבלעדיות יזכה המתווך, והוא בלבד, לתשלום המוסכם בחוזה. המוכר מתחייב מצידו שלא להעביר את הדירה לידיו של מתווך אחר. והתשלום? בעל הנכס יעביר למתווך אחוז מוסכם ממחיר העסקה בכל מקרה, בין אם הרוכש הגיע באמצעות המתווך ובין אם לאו. בלעדיות זו תקפה לשישה חודשים. בזמן זה מחויב המתווך לבצע את כל הפעולות האפשריות העומדות לרשותו לשיווק הדירה.
7. תפקידו של המתווך בזמן רכישת דירה - המתווך מחויב לספק מידע אמין ומקיף על מצבו של הנכס, לרבות היסטוריית הנכס, מצבו הפיזי, בעיות כגון חשמל, אינסטלציה, איטום; בנוסף משמש המתווך כמעין יועץ המכוון את הקונה לשים לב לשינויים ולשדרוג שנעשו בחלל הנכס כדוגמת שינוי קירות, חלוקת החדרים, תוספות בנייה ועוד. כדי לבסס זאת, מומלץ ללכת למתווך שהתקבלו עליו המלצות טובות מחברים וממכרים. כדאי ללכת לפגישה עם המתווך ולנהל איתו שיחת חולין כהיכרות ראשונית, עוד לפני שמקבלים החלטה כלשהי לגבי המתווך.
8. הקונה - כשאר אדם מעוניין לרכוש נכס, עוד לפני הגעתו למתווך חשוב להגדיר מראש באופן מדויק את אופי הנכס הנדרש מבחינת מיקום, מס' חדרים, תוספות (מעלית וחנייה) ותקציב. באופן הזה המתווך יכול למצוא התאמה מקסימלית לדרישת הקונה באמצעות תוכנת מחשב שברשות המתווך.
9. חובת המתווך - על המתווך לקבל מהלקוח את מרב הנתונים הישירים והעקיפים, כדי שיוכל להציע לו את הנכס המתאים ביותר. המתווך גם יציג בפני הלקוח נימוקים בעד ונגד הבחירה שלו, כשהוא מוסר לו מידע מהותי הנוגע לנכס המיועד. ככלל, חייב יהיה המתווך לנהוג בהגינות ובנאמנות כלפי הלקוח, ולהדריך אותו במקצוענות מרבית.
איך לקנות נכס בביטחון?
קניה נכונה של נכס תהיה באמצעות הקפדה על השלבים הבאים:
1. בדקו את ייעודו של הנכס ברשות המקומית, למניעה של מכירת נכס כסוג נכס אחר (מחסן כדירה, מבנה תעשיה כמקום מגורים, דירה מפוצלת שאינה חוקית וכדומה).
2. העברת תשלום ראשון בזמן רישום הערת אזהרה בטאבו.
3. זהו בוודאות את המוכר כאדם הרשום בנסח טאבו.
4. בצעו בדיקה בנסח הטאבו וברשם המשכונות, שהנכס נקי מעיקולים ושיעבודים כלשהם.
5. במקרה של ייפוי כוח יש לוודא שתוקפו הוא נוטריוני (כלומר, נוטריון חתום עליו).
בכתיבת הטיפ נעזרנו במאמר בעיתון "כלכליסט" מה-26 בנובמבר 2008.
איך למכור נכס בצורה נכונה ומוצלחת?
בכדי למכור נכס בצורה טובה יש להקפיד על 7 הדברים הבאים:
1. לערוך רישום לגבי תכנית מכירת הנכס, אפשרויות המימון השונות ואיסוף נתונים לגבי קנייתו.
2. יש לאסוף את המידע הרלוונטי לגבי מסים והיטלים בכדי לא להיות מופתעים, ניתן להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום.
3. חשוב לעשות תמחור נכון לנכס, רבים מהקונים עושים השוואות מחירים ומגיעים מוכנים לשלב הקנייה.
4. פרסמו את הנכס למכירה רק בשלב בו אתם באמת מתכוונים למכור אותו, כמה שיותר זמן שהוא יהיה בשוק, כך ירד העניין בו.
5. שווקו את הנכס בצורה אינטנסיבית וחכמה - תוך שימוש באמצעים שונים כמו אינטרנט, שלטים, מקומונים, עיתונים, חברים ועוד בהם בנוסף לכיתוב יהיו צילומים או צילומי וידאו.
6. יחס רציני לקונים - התייחסו לקונים הפוטנציאליים ברצינות, נסו להבין עד כמה הם באמת מעוניינים בנכס, קחו מהם פרטים ועקבו אחרי התעניינותם.
7. ערכו משא ומתן מקצועי ככל האפשר - על מנת להימנע מטעויות קריטיות. אפשר להיעזר בעורכי דין או סוכני נדל"ן המתמחים בתחום.
מה יש לקחת בחשבון לפני השקעה בנדל"ן?
1. מה התקציב שלכם - האם יש לכם הון עצמי מספיק והאם תצטרכו הלוואות או משכנתא.
2. איזו השקעה תרצו - ההשקעה בנכס צריכה להיות מותאמת לתקציב, לרמות הסיכון וכמובן מצבכם האישי.
3. בחירת המקום להשקעה - כדאי לשכלל את החיפוש ולרכוש נכס במקום טוב במחיר מציאה.
4. בדיקת השוק - כדאי להתמקד בבחירת דירה מתחת למחיר השוק. לצורך כך יש לעשות היכרות מעמיקה עם השוק במקום בו אתם מתכננים את הרכישה.
5. מציאת עורך דין שאפשר לסמוך עליו - רצוי לבחור עורך דין מהיכרות מוקדמת או המלצות. עורך הדין יטפל בכל מה שצריך לאחר בחירת את הנכס לקנייה.
6. עיצוב הדירה - באם הנכס שרכשתם דורש שיפוץ או עיצוב מחדש עשו זאת בהתאם לטעם של מי שאמור לשכור או בעתיד לרכוש אותו מכם.
7.. חישובי מס - היעזרו ברואה חשבון או יועצי מס על מנת שיחשבו עבורכם את המיסוי שתדרשו לו.
8. ניהול הנכס - יש הבוחרים לעשות זאת לבד. אחרים ישכרו חברות ניהול או אנשים שמתמחים בכך. בחרו את הדרך התאימה לכם.
מה חשוב לדעת לפני השקעת נדל"ן בחו"ל?
הנה 5 דברים חשובים שיש לקחת בחשבון לפני השקעה בנדל"ן בחו"ל:
1. של מי הנכס - יש לוודא מראש האם הנכס שרכשתם רשום על שמכם או על שם החברה דרכה רכשתם את הנכס. ישנם סוגי השקעה שונים (לדוגמה קרנות נדל"ן) והדבר משתנה לפי סוג ההשקעה. על מנת לוודא קשר לנכס עליכם לרשום אותו על שמכם או כיחידים או בשותפות. במידה ומקימים חברה צריך להגדיר את הנכסים שהיא קונה.
2. התשואה אינה מובטחת - תשואה ניתן רק להעריך, אך לא להבטיח. לכן התייחסו בספקנות רבה לחברות נדל"ן המבטיחות תשואות בגובה מסוים. זכרו שחישוב גובהה האמיתי של התשואה יכול להיעשות רק לאורך זמן ולא על סמך חודשים בודדים.
3. הבנה עמוקה של תנאי המימון - עליכם לדעת היטב מהם תנאי המימון שלכם, מהי הריבית, האם היא משתנה, צמודה וכיצד היא תתנהג בתרחיש לא צפוי ולאורך זמן רב.
4. שיעורי בית בבחירת המקום - עליכם לחקור ולהבין איפה אתם משקיעים. למדו על הארץ, על העיר והאיזור והעריכו את מצבן. התייעצו, קראו והקשיבו למומחים, אך העמידו בספק את מה שאתם שומעים ובדקו גם בעצמכם.
5. בחירת חברת נדל"ן - אם החלטת להיעזר בחברת נדל"ן וודאו שאותה חברה עשתה השקעות באותה מדינה בה אתם רוצים להשקיע, הצליחה בכך (ערך הנכס עלה והנכס הושבח). בקשו לראות עסקאות שכאלה שכבר הצליחו. חברות נדל"ן המציעות לכם רכישות במדינות שונות צריכות להדליק נורה אדומה, כ]י הנראה אין להם התמצאות טובה במדינה ספציפית.
הנה הדברים שכדאי לדעת לפני מכירת נכס בעזרת תיווך:
1. מיהו מתווך מורשה - מתווך מורשה הנו אדם אשר הוכשר לכך על ידי משרד המשפטים לתת שירותי תיווך. ניתן לבדוק זאת באמצעות בדיקה פשוטה באתר משרד המשפטים -> יחידות המשרד -> רשם המתווכים-> רשימת המתווכים.
2. בדיקת רישיון - כדאי לבדוק האם למתווך יש רישיון בתוקף. את הבדיקה צריך לבצע עוד לפני חתימת החוזה מול המתווך.
3. עריכת החוזה על הנכס - יש לערב בכך עורך דין, אין בסמכות המתווך לערוך את החוזה בין הרוכש לקונה. מדובר על פעולה משפטית.
4. הזמנת שירותי תיווך - על פי "חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו 1996" המתווך והלקוח צריכים לחתום על טופס הזמנת שירותי תיווך במקרקעין. חתימה על טופס הזמנת שירותי תיווך. טופס זה מתאים לחתימה בין המתווך לבין בעלי נכס מגורים/מסחרי וקונה/שוכר.
5. עמלת התיווך - עמלת התיווך הינה אחוז קבוע. בזמן רכישת דירה אחוז התיווך עומד על 2%, בזמן השכרת דירה תשלום התיווך הוא בשווי חודש שכירות.
6. בלעדיות בתיווך - מדובר בהתקשרות חוזית בין בעליו של הנכס, המוכר, לבין המתווך. במסגרתה מסכימים הצדדים כי המתווך יפרסם את הדירה למכירה וככל שיצליח לקשור עסקת מכר בתקופת הבלעדיות יזכה המתווך, והוא בלבד, לתשלום המוסכם בחוזה. המוכר מתחייב מצידו שלא להעביר את הדירה לידיו של מתווך אחר. והתשלום? בעל הנכס יעביר למתווך אחוז מוסכם ממחיר העסקה בכל מקרה, בין אם הרוכש הגיע באמצעות המתווך ובין אם לאו. בלעדיות זו תקפה לשישה חודשים. בזמן זה מחויב המתווך לבצע את כל הפעולות האפשריות העומדות לרשותו לשיווק הדירה.
7. תפקידו של המתווך בזמן רכישת דירה - המתווך מחויב לספק מידע אמין ומקיף על מצבו של הנכס, לרבות היסטוריית הנכס, מצבו הפיזי, בעיות כגון חשמל, אינסטלציה, איטום; בנוסף משמש המתווך כמעין יועץ המכוון את הקונה לשים לב לשינויים ולשדרוג שנעשו בחלל הנכס כדוגמת שינוי קירות, חלוקת החדרים, תוספות בנייה ועוד. כדי לבסס זאת, מומלץ ללכת למתווך שהתקבלו עליו המלצות טובות מחברים וממכרים. כדאי ללכת לפגישה עם המתווך ולנהל איתו שיחת חולין כהיכרות ראשונית, עוד לפני שמקבלים החלטה כלשהי לגבי המתווך.
8. הקונה - כשאר אדם מעוניין לרכוש נכס, עוד לפני הגעתו למתווך חשוב להגדיר מראש באופן מדויק את אופי הנכס הנדרש מבחינת מיקום, מס' חדרים, תוספות (מעלית וחנייה) ותקציב. באופן הזה המתווך יכול למצוא התאמה מקסימלית לדרישת הקונה באמצעות תוכנת מחשב שברשות המתווך.
9. חובת המתווך - על המתווך לקבל מהלקוח את מרב הנתונים הישירים והעקיפים, כדי שיוכל להציע לו את הנכס המתאים ביותר. המתווך גם יציג בפני הלקוח נימוקים בעד ונגד הבחירה שלו, כשהוא מוסר לו מידע מהותי הנוגע לנכס המיועד. ככלל, חייב יהיה המתווך לנהוג בהגינות ובנאמנות כלפי הלקוח, ולהדריך אותו במקצוענות מרבית.
קניה נכונה של נכס תהיה באמצעות הקפדה על השלבים הבאים:
1. בדקו את ייעודו של הנכס ברשות המקומית, למניעה של מכירת נכס כסוג נכס אחר (מחסן כדירה, מבנה תעשיה כמקום מגורים, דירה מפוצלת שאינה חוקית וכדומה).
2. העברת תשלום ראשון בזמן רישום הערת אזהרה בטאבו.
3. זהו בוודאות את המוכר כאדם הרשום בנסח טאבו.
4. בצעו בדיקה בנסח הטאבו וברשם המשכונות, שהנכס נקי מעיקולים ושיעבודים כלשהם.
5. במקרה של ייפוי כוח יש לוודא שתוקפו הוא נוטריוני (כלומר, נוטריון חתום עליו).
בכתיבת הטיפ נעזרנו במאמר בעיתון "כלכליסט" מה-26 בנובמבר 2008.
בכדי למכור נכס בצורה טובה יש להקפיד על 7 הדברים הבאים:
1. לערוך רישום לגבי תכנית מכירת הנכס, אפשרויות המימון השונות ואיסוף נתונים לגבי קנייתו.
2. יש לאסוף את המידע הרלוונטי לגבי מסים והיטלים בכדי לא להיות מופתעים, ניתן להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום.
3. חשוב לעשות תמחור נכון לנכס, רבים מהקונים עושים השוואות מחירים ומגיעים מוכנים לשלב הקנייה.
4. פרסמו את הנכס למכירה רק בשלב בו אתם באמת מתכוונים למכור אותו, כמה שיותר זמן שהוא יהיה בשוק, כך ירד העניין בו.
5. שווקו את הנכס בצורה אינטנסיבית וחכמה - תוך שימוש באמצעים שונים כמו אינטרנט, שלטים, מקומונים, עיתונים, חברים ועוד בהם בנוסף לכיתוב יהיו צילומים או צילומי וידאו.
6. יחס רציני לקונים - התייחסו לקונים הפוטנציאליים ברצינות, נסו להבין עד כמה הם באמת מעוניינים בנכס, קחו מהם פרטים ועקבו אחרי התעניינותם.
7. ערכו משא ומתן מקצועי ככל האפשר - על מנת להימנע מטעויות קריטיות. אפשר להיעזר בעורכי דין או סוכני נדל"ן המתמחים בתחום.
1. מה התקציב שלכם - האם יש לכם הון עצמי מספיק והאם תצטרכו הלוואות או משכנתא.
2. איזו השקעה תרצו - ההשקעה בנכס צריכה להיות מותאמת לתקציב, לרמות הסיכון וכמובן מצבכם האישי.
3. בחירת המקום להשקעה - כדאי לשכלל את החיפוש ולרכוש נכס במקום טוב במחיר מציאה.
4. בדיקת השוק - כדאי להתמקד בבחירת דירה מתחת למחיר השוק. לצורך כך יש לעשות היכרות מעמיקה עם השוק במקום בו אתם מתכננים את הרכישה.
5. מציאת עורך דין שאפשר לסמוך עליו - רצוי לבחור עורך דין מהיכרות מוקדמת או המלצות. עורך הדין יטפל בכל מה שצריך לאחר בחירת את הנכס לקנייה.
6. עיצוב הדירה - באם הנכס שרכשתם דורש שיפוץ או עיצוב מחדש עשו זאת בהתאם לטעם של מי שאמור לשכור או בעתיד לרכוש אותו מכם.
7.. חישובי מס - היעזרו ברואה חשבון או יועצי מס על מנת שיחשבו עבורכם את המיסוי שתדרשו לו.
8. ניהול הנכס - יש הבוחרים לעשות זאת לבד. אחרים ישכרו חברות ניהול או אנשים שמתמחים בכך. בחרו את הדרך התאימה לכם.
נכסים
הנה 5 דברים חשובים שיש לקחת בחשבון לפני השקעה בנדל"ן בחו"ל:
1. של מי הנכס - יש לוודא מראש האם הנכס שרכשתם רשום על שמכם או על שם החברה דרכה רכשתם את הנכס. ישנם סוגי השקעה שונים (לדוגמה קרנות נדל"ן) והדבר משתנה לפי סוג ההשקעה. על מנת לוודא קשר לנכס עליכם לרשום אותו על שמכם או כיחידים או בשותפות. במידה ומקימים חברה צריך להגדיר את הנכסים שהיא קונה.
2. התשואה אינה מובטחת - תשואה ניתן רק להעריך, אך לא להבטיח. לכן התייחסו בספקנות רבה לחברות נדל"ן המבטיחות תשואות בגובה מסוים. זכרו שחישוב גובהה האמיתי של התשואה יכול להיעשות רק לאורך זמן ולא על סמך חודשים בודדים.
3. הבנה עמוקה של תנאי המימון - עליכם לדעת היטב מהם תנאי המימון שלכם, מהי הריבית, האם היא משתנה, צמודה וכיצד היא תתנהג בתרחיש לא צפוי ולאורך זמן רב.
4. שיעורי בית בבחירת המקום - עליכם לחקור ולהבין איפה אתם משקיעים. למדו על הארץ, על העיר והאיזור והעריכו את מצבן. התייעצו, קראו והקשיבו למומחים, אך העמידו בספק את מה שאתם שומעים ובדקו גם בעצמכם.
5. בחירת חברת נדל"ן - אם החלטת להיעזר בחברת נדל"ן וודאו שאותה חברה עשתה השקעות באותה מדינה בה אתם רוצים להשקיע, הצליחה בכך (ערך הנכס עלה והנכס הושבח). בקשו לראות עסקאות שכאלה שכבר הצליחו. חברות נדל"ן המציעות לכם רכישות במדינות שונות צריכות להדליק נורה אדומה, כ]י הנראה אין להם התמצאות טובה במדינה ספציפית.
