שלום,
נראה שכבר הכרתם את אאוריקה. בטח כבר גיליתם כאן דברים מדהימים, אולי כבר שאלתם שאלות וקיבלתם תשובות טובות.
נשמח לראות משהו מכם בספר האורחים שלנו: איזו מילה טובה, חוות דעת, עצה חכמה לשיפור או כל מה שיש לכם לספר לנו על אאוריקה, כפי שאתם חווים אותה.
»
«
מה חשוב לדעת לפני שמוכרים נכס בעזרת מתווך?
הנה הדברים שכדאי לדעת לפני מכירת נכס בעזרת תיווך:
1. מיהו מתווך מורשה - מתווך מורשה הנו אדם אשר הוכשר לכך על ידי משרד המשפטים לתת שירותי תיווך. ניתן לבדוק זאת באמצעות בדיקה פשוטה באתר משרד המשפטים -> יחידות המשרד -> רשם המתווכים-> רשימת המתווכים.
2. בדיקת רישיון - כדאי לבדוק האם למתווך יש רישיון בתוקף. את הבדיקה צריך לבצע עוד לפני חתימת החוזה מול המתווך.
3. עריכת החוזה על הנכס - יש לערב בכך עורך דין, אין בסמכות המתווך לערוך את החוזה בין הרוכש לקונה. מדובר על פעולה משפטית.
4. הזמנת שירותי תיווך - על פי "חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו 1996" המתווך והלקוח צריכים לחתום על טופס הזמנת שירותי תיווך במקרקעין. חתימה על טופס הזמנת שירותי תיווך. טופס זה מתאים לחתימה בין המתווך לבין בעלי נכס מגורים/מסחרי וקונה/שוכר.
5. עמלת התיווך - עמלת התיווך הינה אחוז קבוע. בזמן רכישת דירה אחוז התיווך עומד על 2%, בזמן השכרת דירה תשלום התיווך הוא בשווי חודש שכירות.
6. בלעדיות בתיווך - מדובר בהתקשרות חוזית בין בעליו של הנכס, המוכר, לבין המתווך. במסגרתה מסכימים הצדדים כי המתווך יפרסם את הדירה למכירה וככל שיצליח לקשור עסקת מכר בתקופת הבלעדיות יזכה המתווך, והוא בלבד, לתשלום המוסכם בחוזה. המוכר מתחייב מצידו שלא להעביר את הדירה לידיו של מתווך אחר. והתשלום? בעל הנכס יעביר למתווך אחוז מוסכם ממחיר העסקה בכל מקרה, בין אם הרוכש הגיע באמצעות המתווך ובין אם לאו. בלעדיות זו תקפה לשישה חודשים. בזמן זה מחויב המתווך לבצע את כל הפעולות האפשריות העומדות לרשותו לשיווק הדירה.
7. תפקידו של המתווך בזמן רכישת דירה - המתווך מחויב לספק מידע אמין ומקיף על מצבו של הנכס, לרבות היסטוריית הנכס, מצבו הפיזי, בעיות כגון חשמל, אינסטלציה, איטום; בנוסף משמש המתווך כמעין יועץ המכוון את הקונה לשים לב לשינויים ולשדרוג שנעשו בחלל הנכס כדוגמת שינוי קירות, חלוקת החדרים, תוספות בנייה ועוד. כדי לבסס זאת, מומלץ ללכת למתווך שהתקבלו עליו המלצות טובות מחברים וממכרים. כדאי ללכת לפגישה עם המתווך ולנהל איתו שיחת חולין כהיכרות ראשונית, עוד לפני שמקבלים החלטה כלשהי לגבי המתווך.
8. הקונה - כשאר אדם מעוניין לרכוש נכס, עוד לפני הגעתו למתווך חשוב להגדיר מראש באופן מדויק את אופי הנכס הנדרש מבחינת מיקום, מס' חדרים, תוספות (מעלית וחנייה) ותקציב. באופן הזה המתווך יכול למצוא התאמה מקסימלית לדרישת הקונה באמצעות תוכנת מחשב שברשות המתווך.
9. חובת המתווך - על המתווך לקבל מהלקוח את מרב הנתונים הישירים והעקיפים, כדי שיוכל להציע לו את הנכס המתאים ביותר. המתווך גם יציג בפני הלקוח נימוקים בעד ונגד הבחירה שלו, כשהוא מוסר לו מידע מהותי הנוגע לנכס המיועד. ככלל, חייב יהיה המתווך לנהוג בהגינות ובנאמנות כלפי הלקוח, ולהדריך אותו במקצוענות מרבית.
איך לבחור מתווכי דירות?
אלו הדברים שיש להקפיד עליהן בבחירת מתווכי דירות:
רישיון תיווך - יש לוודא שלמתווך יש רישיון תיווך מטען משרד המשפטים, חשוב לבקש לראות תעודה המעידה שהרישיון בתוקף.
וותק במקצוע - חשוב לברר האם האדם שמולכם עוסק בתחום כמקצוע העיקרי שלו ויכול להקדיש לכם את זמנו ושירותיו בצורה הטובה ביותר או שזהו עיסוק צדדי שלו.
מידע על עסקאות אחרונות - בררו אילו עסקאות סגר המתווך בשנה האחרונה, במיוחד באיזור בו אתם רוצים למכור.
מידע על שיווק - בררו איך מתכוון המתווך לפרסם ולשווק את הנכס שלכם למכירה.
מידע על משרד ואמצעים - כדאי לבדוק איך עובד המתווך, האם הוא עובד ממשרד, האם יש לו אתר אינטרנט, שותפים, צוות עובדים וכדומה.
בררו מהו נתח השוק של המתווך שלכם מבין המכירות שבוצעו באיזורכם ובאילו מחירים הן נמכרו.
קבלו המלצות מחברים או מכרים.
סכמו עם התווך שהוא מעביר לכם עידכון שבועי על המצב ומקבל אתכם החלטות חשובות.
וודאו שהמתווך מחויב לכם ולתהליך ולא נוטש אתכם באמצע.
איך למכור נכס בצורה נכונה ומוצלחת?
בכדי למכור נכס בצורה טובה יש להקפיד על 7 הדברים הבאים:
1. לערוך רישום לגבי תכנית מכירת הנכס, אפשרויות המימון השונות ואיסוף נתונים לגבי קנייתו.
2. יש לאסוף את המידע הרלוונטי לגבי מסים והיטלים בכדי לא להיות מופתעים, ניתן להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום.
3. חשוב לעשות תמחור נכון לנכס, רבים מהקונים עושים השוואות מחירים ומגיעים מוכנים לשלב הקנייה.
4. פרסמו את הנכס למכירה רק בשלב בו אתם באמת מתכוונים למכור אותו, כמה שיותר זמן שהוא יהיה בשוק, כך ירד העניין בו.
5. שווקו את הנכס בצורה אינטנסיבית וחכמה - תוך שימוש באמצעים שונים כמו אינטרנט, שלטים, מקומונים, עיתונים, חברים ועוד בהם בנוסף לכיתוב יהיו צילומים או צילומי וידאו.
6. יחס רציני לקונים - התייחסו לקונים הפוטנציאליים ברצינות, נסו להבין עד כמה הם באמת מעוניינים בנכס, קחו מהם פרטים ועקבו אחרי התעניינותם.
7. ערכו משא ומתן מקצועי ככל האפשר - על מנת להימנע מטעויות קריטיות. אפשר להיעזר בעורכי דין או סוכני נדל"ן המתמחים בתחום.
מה לעשות כדי להצליח למכור דירה?
הנה 7 דברים חשובים שיש להקפיד עליהם לפני מכירת דירה:
1. להחליט על מחיר סביר - מחיר גבוה מדי ירחיק קונים פוטנציאליים כמו גם מתווכים וייתכן ויוביל אתכם בסופו של דבר להורדה גדולה במחיר לאחר זמן כי הנכס לא יימכר.
2. פרסמו פרטים נכונים על הדירה - ניסיונות לייפות את מצבה של הדירה או המיקום שלה לא יעלו יפה, מאחר וסופו של דבר הקונה יראה במה דברים אמורים.
3. עגלו פינות - מתנו את התיאורים על חסרונותיה של הדירה, מבלי לשקר כמובן, פשוט אל תבליטו אותם.
4. התייעצו עם מעצב פנים או אדריכל לגבי שיפוץ וארגון הבית, כך שיהיה אטרקטיבי יותר לקנייה, זו אמנם הוצאה כספית, אך לרוב היא משתלמת.
5. התייעצו עם שמאי מקרקעין ועורך דין בכדי להעריך את ערך הדירה, זה ימקד אתכם ויקדם אתכם לכיוון מכירה.
6. הציגו דירה מטופחת - הקפידו, תמיד, שכשאתם מראים את הדירה היא תהיה נקייה ומסודרת, רושם ראשוני הוא הקובע בפעמים רבות ואנשים עלולים לוותר על דירה שעשויה להתאים להם בגלל רושם ראשוני רע.
7. דעו להגיע לפשרות - בהתעקשות חסרת פשרות על המחיר אתם עלולים לא לסגור עסקה, או לסגור עסקה הרבה פחות טובה משחשבתם לאחר זמן רב.
איך להכין בית לקראת מכירה עתידית?
כך תוכלו לגרום לדירה להיראות טוב יותר לקראת מכירת עתידית ובמקרים מסוימים אף לגרום למחיר שלה לעלות:
1. מראה כללי נעים - להיפטר מציוד מיותר ולהקפיד על מראה קליל, לא עמוס מדי, אך גם לא ריק.
2. צביעת הבית - לפני שמראים דירה לקונים פוטנציאלים יש לצבוע את הבית.
3. טיפולי תחזוקה - העלימו חוטי חשמל גלויים, תקנו ברזים מטפטפים והסירו אבנית ועובש ממקומות בולטים.
4. ניקיון ואוורור - אווררו היטב את כל החדרים ודאגו לשטוף את הבית היטב באופן יסודי.
5. השקעה בהום סטיילינג - וילון, כריות צבעוניות, תמונות במקום הנכון, זר פרחים וקערת פירות יתנו תחושה ביתית וחמימה. אם יש קושי לעשות זאת לבד תמיד ניתן להיעזר בחבר קרוב עם חושים נכונים לעיצוב או להיעזר באנשים שזה תחום עיסוקם.
6. ריח נעים - הפיצו ריח נעים בבית לפני שמגיעים אליו אנשים, ריח מרענן כמו גם ריח של עוגה שאך נאפתה משפיעים על שיקול הדעת של הקונה ונכללים מבלי שיבחין בכך בהתרשמותו הכללית מהנכס.
באיזה אתר אפשר לקבל מידע נדל"ני שברוב המקרים מסתירים מאיתנו?
באתר "מדלן" תוכלו לקבל מידע חשוב כגון עיסקאות באזור מגוריכם (מבוסס על מערכת המידע של רשות המיסים), מפגעים סביבתיים בכל אזור (אנטנות סלולאריות, מיזמי בנייה בעייתיים ועוד), נתונים סוציו-אקונומיים שאיש לא יספר לכם על האזור (מהלישכה המרכזית לסטטיסטיקה), צילומי אוויר ובניינים באזור (בשיתוף פעולה עם אתרים כמו זומאפ) ואפילו עדכון במייל על עיסקאות באזור, בזמן אמת.
איך להעלות בצורה ניכרת את ערך הדירה?
הנה כמה דרכים להעלאת ערך הדירה:
1. הוספת מעלית לבניינים לדירות הנמצאות בבניין של ארבע קומות לפחות
2. הוספת ממ"ד
3. שיפוץ חיצוני לדירה או לכל הפחות תיקונים וצביעה
4. שיפוץ פנימי כולל או שיפוץ חלקי המשדרג את ערך הדירה (לדוגמה פרקט)
5. הוספת מרפסת פלדה
6. הוספת מחסן בקומת הכניסה ופינוי החפצים המיותרים מהבית
7. הוספת מקום חניה, במיוחד באיזורים בהם קיימת מצוקת חנייה
מהי תפילה למכירת דירה?
הנה הדברים שכדאי לדעת לפני מכירת נכס בעזרת תיווך:
1. מיהו מתווך מורשה - מתווך מורשה הנו אדם אשר הוכשר לכך על ידי משרד המשפטים לתת שירותי תיווך. ניתן לבדוק זאת באמצעות בדיקה פשוטה באתר משרד המשפטים -> יחידות המשרד -> רשם המתווכים-> רשימת המתווכים.
2. בדיקת רישיון - כדאי לבדוק האם למתווך יש רישיון בתוקף. את הבדיקה צריך לבצע עוד לפני חתימת החוזה מול המתווך.
3. עריכת החוזה על הנכס - יש לערב בכך עורך דין, אין בסמכות המתווך לערוך את החוזה בין הרוכש לקונה. מדובר על פעולה משפטית.
4. הזמנת שירותי תיווך - על פי "חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו 1996" המתווך והלקוח צריכים לחתום על טופס הזמנת שירותי תיווך במקרקעין. חתימה על טופס הזמנת שירותי תיווך. טופס זה מתאים לחתימה בין המתווך לבין בעלי נכס מגורים/מסחרי וקונה/שוכר.
5. עמלת התיווך - עמלת התיווך הינה אחוז קבוע. בזמן רכישת דירה אחוז התיווך עומד על 2%, בזמן השכרת דירה תשלום התיווך הוא בשווי חודש שכירות.
6. בלעדיות בתיווך - מדובר בהתקשרות חוזית בין בעליו של הנכס, המוכר, לבין המתווך. במסגרתה מסכימים הצדדים כי המתווך יפרסם את הדירה למכירה וככל שיצליח לקשור עסקת מכר בתקופת הבלעדיות יזכה המתווך, והוא בלבד, לתשלום המוסכם בחוזה. המוכר מתחייב מצידו שלא להעביר את הדירה לידיו של מתווך אחר. והתשלום? בעל הנכס יעביר למתווך אחוז מוסכם ממחיר העסקה בכל מקרה, בין אם הרוכש הגיע באמצעות המתווך ובין אם לאו. בלעדיות זו תקפה לשישה חודשים. בזמן זה מחויב המתווך לבצע את כל הפעולות האפשריות העומדות לרשותו לשיווק הדירה.
7. תפקידו של המתווך בזמן רכישת דירה - המתווך מחויב לספק מידע אמין ומקיף על מצבו של הנכס, לרבות היסטוריית הנכס, מצבו הפיזי, בעיות כגון חשמל, אינסטלציה, איטום; בנוסף משמש המתווך כמעין יועץ המכוון את הקונה לשים לב לשינויים ולשדרוג שנעשו בחלל הנכס כדוגמת שינוי קירות, חלוקת החדרים, תוספות בנייה ועוד. כדי לבסס זאת, מומלץ ללכת למתווך שהתקבלו עליו המלצות טובות מחברים וממכרים. כדאי ללכת לפגישה עם המתווך ולנהל איתו שיחת חולין כהיכרות ראשונית, עוד לפני שמקבלים החלטה כלשהי לגבי המתווך.
8. הקונה - כשאר אדם מעוניין לרכוש נכס, עוד לפני הגעתו למתווך חשוב להגדיר מראש באופן מדויק את אופי הנכס הנדרש מבחינת מיקום, מס' חדרים, תוספות (מעלית וחנייה) ותקציב. באופן הזה המתווך יכול למצוא התאמה מקסימלית לדרישת הקונה באמצעות תוכנת מחשב שברשות המתווך.
9. חובת המתווך - על המתווך לקבל מהלקוח את מרב הנתונים הישירים והעקיפים, כדי שיוכל להציע לו את הנכס המתאים ביותר. המתווך גם יציג בפני הלקוח נימוקים בעד ונגד הבחירה שלו, כשהוא מוסר לו מידע מהותי הנוגע לנכס המיועד. ככלל, חייב יהיה המתווך לנהוג בהגינות ובנאמנות כלפי הלקוח, ולהדריך אותו במקצוענות מרבית.
אלו הדברים שיש להקפיד עליהן בבחירת מתווכי דירות:
רישיון תיווך - יש לוודא שלמתווך יש רישיון תיווך מטען משרד המשפטים, חשוב לבקש לראות תעודה המעידה שהרישיון בתוקף.
וותק במקצוע - חשוב לברר האם האדם שמולכם עוסק בתחום כמקצוע העיקרי שלו ויכול להקדיש לכם את זמנו ושירותיו בצורה הטובה ביותר או שזהו עיסוק צדדי שלו.
מידע על עסקאות אחרונות - בררו אילו עסקאות סגר המתווך בשנה האחרונה, במיוחד באיזור בו אתם רוצים למכור.
מידע על שיווק - בררו איך מתכוון המתווך לפרסם ולשווק את הנכס שלכם למכירה.
מידע על משרד ואמצעים - כדאי לבדוק איך עובד המתווך, האם הוא עובד ממשרד, האם יש לו אתר אינטרנט, שותפים, צוות עובדים וכדומה.
בררו מהו נתח השוק של המתווך שלכם מבין המכירות שבוצעו באיזורכם ובאילו מחירים הן נמכרו.
קבלו המלצות מחברים או מכרים.
סכמו עם התווך שהוא מעביר לכם עידכון שבועי על המצב ומקבל אתכם החלטות חשובות.
וודאו שהמתווך מחויב לכם ולתהליך ולא נוטש אתכם באמצע.
בכדי למכור נכס בצורה טובה יש להקפיד על 7 הדברים הבאים:
1. לערוך רישום לגבי תכנית מכירת הנכס, אפשרויות המימון השונות ואיסוף נתונים לגבי קנייתו.
2. יש לאסוף את המידע הרלוונטי לגבי מסים והיטלים בכדי לא להיות מופתעים, ניתן להיעזר בעורך דין המתמחה בתחום.
3. חשוב לעשות תמחור נכון לנכס, רבים מהקונים עושים השוואות מחירים ומגיעים מוכנים לשלב הקנייה.
4. פרסמו את הנכס למכירה רק בשלב בו אתם באמת מתכוונים למכור אותו, כמה שיותר זמן שהוא יהיה בשוק, כך ירד העניין בו.
5. שווקו את הנכס בצורה אינטנסיבית וחכמה - תוך שימוש באמצעים שונים כמו אינטרנט, שלטים, מקומונים, עיתונים, חברים ועוד בהם בנוסף לכיתוב יהיו צילומים או צילומי וידאו.
6. יחס רציני לקונים - התייחסו לקונים הפוטנציאליים ברצינות, נסו להבין עד כמה הם באמת מעוניינים בנכס, קחו מהם פרטים ועקבו אחרי התעניינותם.
7. ערכו משא ומתן מקצועי ככל האפשר - על מנת להימנע מטעויות קריטיות. אפשר להיעזר בעורכי דין או סוכני נדל"ן המתמחים בתחום.
הנה 7 דברים חשובים שיש להקפיד עליהם לפני מכירת דירה:
1. להחליט על מחיר סביר - מחיר גבוה מדי ירחיק קונים פוטנציאליים כמו גם מתווכים וייתכן ויוביל אתכם בסופו של דבר להורדה גדולה במחיר לאחר זמן כי הנכס לא יימכר.
2. פרסמו פרטים נכונים על הדירה - ניסיונות לייפות את מצבה של הדירה או המיקום שלה לא יעלו יפה, מאחר וסופו של דבר הקונה יראה במה דברים אמורים.
3. עגלו פינות - מתנו את התיאורים על חסרונותיה של הדירה, מבלי לשקר כמובן, פשוט אל תבליטו אותם.
4. התייעצו עם מעצב פנים או אדריכל לגבי שיפוץ וארגון הבית, כך שיהיה אטרקטיבי יותר לקנייה, זו אמנם הוצאה כספית, אך לרוב היא משתלמת.
5. התייעצו עם שמאי מקרקעין ועורך דין בכדי להעריך את ערך הדירה, זה ימקד אתכם ויקדם אתכם לכיוון מכירה.
6. הציגו דירה מטופחת - הקפידו, תמיד, שכשאתם מראים את הדירה היא תהיה נקייה ומסודרת, רושם ראשוני הוא הקובע בפעמים רבות ואנשים עלולים לוותר על דירה שעשויה להתאים להם בגלל רושם ראשוני רע.
7. דעו להגיע לפשרות - בהתעקשות חסרת פשרות על המחיר אתם עלולים לא לסגור עסקה, או לסגור עסקה הרבה פחות טובה משחשבתם לאחר זמן רב.
מכירת דירה
כך תוכלו לגרום לדירה להיראות טוב יותר לקראת מכירת עתידית ובמקרים מסוימים אף לגרום למחיר שלה לעלות:
1. מראה כללי נעים - להיפטר מציוד מיותר ולהקפיד על מראה קליל, לא עמוס מדי, אך גם לא ריק.
2. צביעת הבית - לפני שמראים דירה לקונים פוטנציאלים יש לצבוע את הבית.
3. טיפולי תחזוקה - העלימו חוטי חשמל גלויים, תקנו ברזים מטפטפים והסירו אבנית ועובש ממקומות בולטים.
4. ניקיון ואוורור - אווררו היטב את כל החדרים ודאגו לשטוף את הבית היטב באופן יסודי.
5. השקעה בהום סטיילינג - וילון, כריות צבעוניות, תמונות במקום הנכון, זר פרחים וקערת פירות יתנו תחושה ביתית וחמימה. אם יש קושי לעשות זאת לבד תמיד ניתן להיעזר בחבר קרוב עם חושים נכונים לעיצוב או להיעזר באנשים שזה תחום עיסוקם.
6. ריח נעים - הפיצו ריח נעים בבית לפני שמגיעים אליו אנשים, ריח מרענן כמו גם ריח של עוגה שאך נאפתה משפיעים על שיקול הדעת של הקונה ונכללים מבלי שיבחין בכך בהתרשמותו הכללית מהנכס.
באתר "מדלן" תוכלו לקבל מידע חשוב כגון עיסקאות באזור מגוריכם (מבוסס על מערכת המידע של רשות המיסים), מפגעים סביבתיים בכל אזור (אנטנות סלולאריות, מיזמי בנייה בעייתיים ועוד), נתונים סוציו-אקונומיים שאיש לא יספר לכם על האזור (מהלישכה המרכזית לסטטיסטיקה), צילומי אוויר ובניינים באזור (בשיתוף פעולה עם אתרים כמו זומאפ) ואפילו עדכון במייל על עיסקאות באזור, בזמן אמת.
הנה כמה דרכים להעלאת ערך הדירה:
1. הוספת מעלית לבניינים לדירות הנמצאות בבניין של ארבע קומות לפחות
2. הוספת ממ"ד
3. שיפוץ חיצוני לדירה או לכל הפחות תיקונים וצביעה
4. שיפוץ פנימי כולל או שיפוץ חלקי המשדרג את ערך הדירה (לדוגמה פרקט)
5. הוספת מרפסת פלדה
6. הוספת מחסן בקומת הכניסה ופינוי החפצים המיותרים מהבית
7. הוספת מקום חניה, במיוחד באיזורים בהם קיימת מצוקת חנייה
הנה נוסח התפילה למכירת דירה:
"יהי רצון מלפני אבינו שבשמים, שימצא לנו קונה לדירתנו, ונוכל בזה למלא חפצנו לעסוק בתורה ובמצוות בלי כל הטרדות, ולעשות רצונך בלב שלם".
בנוסף לתת צדקה.
"יהי רצון מלפני אבינו שבשמים, שימצא לנו קונה לדירתנו, ונוכל בזה למלא חפצנו לעסוק בתורה ובמצוות בלי כל הטרדות, ולעשות רצונך בלב שלם".
בנוסף לתת צדקה.
